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業界にはびこる悪しき習わし「双方代理」とは？
不動産業界には悪しき習わし、「双方代理」というものがあります。
不動産の売買契約を結ぶとき、売主の代理人である仲介業者と、買主の代理人である仲介業者、二つの仲介業者が存在することになります。売買が成立すると、それぞれの仲介業者は成約報酬である仲介手数料を受け取ることができ、その額は400万円以上の取引であれば「取引価格×3％＋6万円＋消費税」以内と、宅地建物取引業法で定められています。
さて、ここで仲介業者の目線に立つと、売主と買主、双方の代理人となれば、単純に仲介業者の取り分は2倍となることが分かります。これを「双方代理」と呼び、1回の取引で最大限の利益を出したい仲介業者は、双方代理になれるよう営業をかけるわけです。業界用語ではこれを「両手で儲ける」といったりします。
家の精：双方代理は、どちらか一方の側にとって有利な契約を結ぶおそれが考えられるから、業種によっては禁止とされていることもあるんだ。例えば弁護士は双方代理が禁止行為とされている。
アサミ：不動産の売買契約では双方代理が許されているのね。
家の精：当事者たちが了承していればオーケーになっているんだ。
法律で禁止されている行為ではないのですから、この双方代理自体は悪いことではありません。しかしながら、この古くから定常化している仕組みを利用して、売主の利益を無視した手口に走る業者も決して少なくないのです。
その双方代理を悪用した代表的な手口が「囲い込み」です。
健全な不動産取引を実現するため、売主と契約を結んだ不動産仲介業者は不動産流通標準情報システム、通称「レインズ」に、不動産情報を登録することが義務付けられています。
レインズへの登録によって、不動産取引に関わる不動産業者は、売りに出されている不動産の情報を平等に取得できるわけですが、実際はまったく平等とはいえない現状が明らかになっています。
レインズを見て「当社の抱える顧客にマッチした不動産だ」と判断した仲介業者は、掲載している仲介業者に問い合わせをします。この問い合わせしてきた仲介業者に対して、まだ買手候補がいないにもかかわらず、「もう予約が入っていまして」と断る悪質な仲介業者もいるのです。
アサミ：それって嘘ついているってことよね。本当にそんなことするところがあるの？
家の精：実際に、あるテレビ番組で調査した実例があるぞ。レインズに掲載されている不動産の登録先に「不動産業者」として問い合わせたら、「商談中」だと回答されたんだ。その物件に今度は個人の「買主」として問い合わせたら、「まだ売れていません」と快く紹介してくれたそうだ。
アサミ：両手で儲けたいから、そういうことをする業者もいるのね。
以上が囲い込みの手口です。仲介業者は、売主も買主も両手で囲い込みたいがために、このような嘘を平気でつくわけです。
両手で儲けるための囲い込みを防ぐには売主側も業者に任せきりにせず、定期的にチェックを行うことが必須です。専任媒介契約を結んだ以上は、レインズ経由での問い合わせの件数など、きちんと報告してもらうようにしましょう。「販売の問い合わせ状況などについてはこちらにお任せください」と言葉を濁されるようであれば、信頼できない業者かもしれません。契約の更新をしないのが身のためです。
露木 裕良
一般社団法人「不動産売却支援ネット」 理事長
「不動産高く売りたい.com」 サイト運営
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