（※写真はイメージです／PIXTA）
築17年のアパートを所持するオーナー。12年以上住んでいた借主が退去することとなりましたが、ペット飼育による汚損が目立つ状況でした。オーナーは修繕費を請求したものの、借主は支払いを拒否……オーナーは全額負担しなければならないのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。
裁判所の判決は
この事例では、猫の飼育1匹までは可とされていましたが、賃料については特に通常より高額に設定されてはいないというものでした。そのため、裁判所は、
賃借人は、貸室で猫を飼育することを認められていた一方で，その飼育に伴い室内に損傷等を生じさせることのないよう善管注意義務を負っていて，その義務の程度が緩和されるべき事情は認められない
と述べて、ペット飼育に起因する傷や汚損については、特別損耗として賃借人の費用負担を認めています。
借主の負担額は築年数によって変動することがある
この事例では、フローリングの一部は、飼い猫の糞尿等を長期間放置したことによる腐食のほか、剥離等の毀損が認められ、当該腐食部分は床下の床根にまで浸透していました。そのため、賃貸人は、フローリングの全面張り替えと，腐食した床根の補修を行っています。
これらのペット飼育による損傷・汚損について、裁判所は特別損耗であると認定はしましたが、他方で、
①物件が築17年でそれなりに年数が経過していた
②フローリングについては、部分張替えが難しいものの、ペットによる傷は全体ではなく一部分であった
という点から、特別損耗だとしても、賃借人が全面張替えの工事費用を全額負担をすべきかどうかが問題となりました。この点について、裁判所は、
「フローリング工事に係る費用については，その30％の額を賃借人の負担とするのが相当である。」
と判断しました。
その理由として、以下の点を挙げています。
・フローリングの全面張り替え工事には，新築後約17年における経年変化や通常損耗に係る部分を修復する工事が必然的に含まれており，賃貸人はその分過剰に利益を受けているといえる。
・証拠上認定できるフローリングの損傷部位は，あくまで一部にとどまり，その余の部分について通常の使用による損耗の程度を超える損耗が生じていたと認めるに足りない。
・したがって、その部分補修でなく，居室の全体につきフローリングの張り替えを行ったことが，可能な限り毀損部分に限定された工事であると認めるに足りず，この点で賃貸人は過剰な利益を受けているといわざるを得ない。
・他方で，腐食した床根の補修については，賃貸人が過剰な利益を受けたとまではいえない。
・証拠上認定できるフローリングの損傷部位は，あくまで一部にとどまり，その余の部分について通常の使用による損耗の程度を超える損耗が生じていたと認めるに足りない。
・したがって、その部分補修でなく，居室の全体につきフローリングの張り替えを行ったことが，可能な限り毀損部分に限定された工事であると認めるに足りず，この点で賃貸人は過剰な利益を受けているといわざるを得ない。
・他方で，腐食した床根の補修については，賃貸人が過剰な利益を受けたとまではいえない。
【※3月25日（土）開催】
【現地マレーシアより中継】
長期収益保証＆買取オプション
マレーシアの注目投資物件「THESAIL」最新情報
