不動産投資に小口化の波…大ブームの先、驚愕の未来図 ※画像はイメージです/PIXTA

資産運用や相続対策のシーンで、その有効性から富裕層の支持を集めている不動産。一方で、昨今の不動産価格の高騰によって、投資ハードルは上がっています。そこで注目されているのが、「不動産の小口化」。多くの事業者が参入し、さまざまな商品があふれています。不動産の小口化の現状とこれからをみていきましょう。

そもそも「不動産小口化商品」とは?

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不動産小口化商品は、その名のとおり、不動産を小口に分けた商品のことで、「不動産特定共同事業法」に基づいて運用されています。取り扱いができるのは、金融庁長官・国土交通大臣や都道府県知事の許可を得た事業者だけです。

不動産特定共同事業法は、複数の投資家から資金を募り不動産を取得・運用、収益を分配する「不動産特定共同事業」に関する法律で、1995年に施行されました。時代の変化と共に何度か改正され、最近では特例事業者の範囲拡大やクラウドファンディングの促進などといった内容が盛り込まれたことで、市場が一気に広がりました。

 

そもそも1棟の不動産を購入するとなると、都心であれば、数億~数十億円の費用が必要となり、投資となるとかなり高いハードルです。不動産小口化商品は規模の大きな不動産を1口数万~1,000万円単位で小口化しているので、投資金額はぐっと下がります。

不動産小口化商品「匿名組合型」と「任意組合型」

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不動産小口化商品は、事業主の違いにより、大きく「匿名組合型」と「任意組合型」の2つに分けられます。

 

匿名組合型は、投資家が金銭で出資を行い、事業者は事業によって得た利益を投資家に分配するという形態です。投資家と事業者との間で匿名組合契約を結び、事業者が事業主体として事業を行います。不動産の所有権は事業者にあり、投資家とは金銭のやり取りだけ行われるのが一般的。1口数万円~、運用期間数ヵ月~などと、少額投資、短期運用ができるのが特徴です。

 

任意組合型は、投資家と事業者の間で任意組合契約を締結して組合を組成し、共同で不動産取得します。一般的に管理・運営は事業者が行い、発生した収益は投資家に分配されます。投資家は出資金額に応じて不動産の所有権を得られるので、相続対策に活用されるケースが多いようです。1口100万円~、運用期間は10年~などと、長期運用で安定収入が期待できるのが特徴です。

REITとは?不動産信託受益権とは?

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不動産小口化商品は、よく「REIT」と比較されます。REITは不動産投資信託、つまり投資信託の一種で、不動産投資法人が投資家からの資金で不動産を複数購入し、利益を投資家に分配する金融商品です。証券取引所を通した取引なので、流動性が高く、また数万円単位からの投資が可能です。

 

一方、ほかの金融商品と同様のリスクを内包しています。証券市場における取引の影響で値動きは大きく、上場廃止や不動産投資法人の倒産などで価格下落や取引停止になる可能性があるのです。

 

少額からできる不動産投資としては、信託の制度を活用した「不動産信託受益権」というものもあります。信託は、所有する財産を信用できる人などに託して管理や運用をしてもらう制度で、財産を託す人を委託者、管理・運用する人を受託者、利益を受け取る人を受益者といいます。不動産を信託するのが不動産信託であり、そこで発生する利益を受け取れる権利が不動産信託受益権です。

 

所有不動産を信託受益権化し移転すると不動産特定共同事業法の適用を受けなくなり、事業の自由度が高くなります。また不動産取得税が不要、登録免許税、印紙税も少額という税金面でのメリットも。また任意型の不動産小口化商品と同様に、相続対策への活用も期待できます。

 

一方で、信託期間が長期で設定されていることが多く、流動性は高いとはいえません。また不動産の小口化とはいっても、最低1,000万円以上の投資額になるなど、手軽さという点ではハードルが高いものかもしれません。

 

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タマホーム株式会社 パワーオフィスメント部 

◆2012年
住居系サブリース会社のパイオニアにて
PM業務(督促、リーシング、クレーム対応、オーナー対応、賃貸仲介)に従事する。
◆2016年
事業系不動産の区分販売会社のパイオニアにて
自社ビル販売、紹介営業販売(金融機関)に従事する。
◆2018年
区分所有権販売事業の創部メンバーとして現在仕入れ・商品化・販売を提案中。

◆企業財務安定化に寄与するWEBメディア「CRE戦略ガイド」
https://cre-media.tamahome.jp/

著者紹介

連載企業財務安定化に寄与する「相続・事業承継/不動産投資戦略」

本連載は、タマホーム株式会社が運営する「CRE戦略ガイド」内の記事を転載・再編集したものです。

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