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「信頼関係が破壊された」とはいえないことも
たとえば、賃借人が家族や恋人を同居させていたとしても、賃借人が部屋の使用保管に関して全般的に管理支配を及ぼしており、家主にとって信頼関係を破壊する程度の用法変更とはいえない場合は、家主の解除権は制約されるものと考えられます。
簡単にいい換えると、賃借人が誰かを同居させていたとしても、従前と変わらず通常の使用方法で部屋を利用している限りは、「信頼関係が破壊された」とまではいえないのです。
よって、このようなケースでは、入居制限の特約違反による賃貸借契約の解除は難しいといえます。
小さな契約違反でも、見逃すべきでないといえるワケ
入居制限特約自体は、「同居人の追加変更により予期せぬ用法変更による家主の被害を防ぐ」という意味で合理性を有しており、有効な特約といえます。
前述した通り、実際に特約に基づいて賃貸借契約を解除できるのは、たとえば「複数の者が多数同居し、近隣住民に騒音等で迷惑をかけており、家主からの度重なる注意にもかかわらず改善されない」というようなときに限定されると考えられますが、すぐに賃貸借契約を解除できないとしても、賃借人に対してはきちんと是正を求めるべきでしょう。
なぜかというと、小さな契約違反を見過ごすことは、その後に大きな契約違反を生じさせる恐れがあるからです。
仮に、入居制限特約違反自体ですぐに契約解除ができなかったとしましょう。
しかし、後に別の契約違反（騒音やペット飼育など）が見つかったときに、それが単独では契約解除できないような小さな違反だったとしても、複数の違反の事実とそれについて注意を行なっても改善されなかった経緯があれば、信頼関係が破壊されていると評価され、契約解除が認められることもありえます。
よって、小さな契約義務違反であっても、その都度きちんと是正を求めるべきといえます。
また、後々の争いに備え、書面等で注意を行なった記録を残しておくと良いでしょう。
森田 雅也
Authense法律事務所 弁護士
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