不動産の「相続登記」とは？

人が亡くなり、不動産（土地、建物・マンションなど）の相続が発生すると、その名義を相続人に変更する相続登記手続が必要になります。

 

法務局に所有権移転登記を申請することで、誰がその不動産を相続したのかが明確になるのです。

 

相続登記を怠ると不動産の所有者が不明確になるため、「不動産を売る」ことができなくなります。土地を担保に銀行から融資を受けることもできません。

 

さらに、次の相続が発生した際に「所有者不明の土地」についての遺産分割協議が必要となるため、将来的に相続人同士での揉め事に繋がりやすくなります。 

「相続登記が義務になる」と聞いたけど…義務化はいつから？ 

相続登記は、従来まで期限もなく、義務ともされていませんでした。しかし、2024年の4月より義務化の施行が決定しています。

 

この法改正により、相続の開始があったこと、つまり死亡したことを知り、かつ相続によって不動産の所有権を取得したことを知ったときから3年以内に登記しなければならなくなり、期限内に申請しないと、10万円以下の過料が科せられることになりました。

 

2024年4月以降に発生した相続だけでなく、現時点で相続登記されていない土地についても義務化の対象となるため注意が必要です。もし登記が済んでいない不動産に心当たりがあるなら、ぜひ確認してみてください。

 

義務化された理由としては、先述したデメリットがあることのほか、相続登記が数代に渡り行われていない「所有者不明の土地」が国内に増えてしまっていることが挙げられます。

 

むしろ、こちらの方が義務化された理由としては大きいでしょう。所有者不明の土地の存在は、再開発や公共事業の妨げとなるため、国も改革に着手したというわけです。

 

【関連記事】違反すれば罰金10万円も…国が義務化した「相続登記」の注意点【司法書士が解説】

自分でできる？「相続登記の流れ」

不動産の所有者が亡くなったら、まずは遺言書の有無を確認する必要があります。遺言書があれば、その記載に従って遺産を分割し、必要書類を集めて相続登記申請を行います。

 

遺言書が無ければ、法定相続、もしくは遺産分割協議を行って相続をすることになります。

 

まずは全相続人を把握するため戸籍を集めましょう。戸籍は法改正のたびに様式が変わっていて、また、転籍といって本籍に変更がある場合、本籍を順番にたどっていく必要があるので、集めるのに苦労することも多いです。

 

次に、相続した不動産について調査します。把握していない不動産がないか、不動産の権利関係はどうなっているかについて確認していきます。 

 

遺産分割協議の場合は、最後に、相続人全員で話し合って不動産を相続する人物を決定します。話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続登記を法務局に申請しましょう。 

 

なお窓口での申請のほかに、郵送・オンラインでの申請も可能です。 

 

ただ、自分でやってみようととりあえず挑戦してみても、手続きが複雑なため、その後やはり司法書士に依頼する……という方が多くいらっしゃいます。特に相続関係が複雑であると集める戸籍の量も膨大になり、慣れていないとなかなか大変です。

 

登記手続について知識がかなり豊富である、もしくは相続関係がシンプルであり特に急いでもいない、という方はご自身でおこなうのもよいかもしれません。 

漏れなく揃えたい！手続きの「必要書類」一覧表 

手続きで必ず必要となる書類は以下の通りです。

 

 

法定相続分通りに相続する場合は、この必要最低限の書類を用意するだけで問題ありません。

 

ただ、遺産分割協議により決定する場合は、遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書も必要となります。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印が必要です。

 

遺言によって法定相続人が相続する場合には、最低限の書類にプラスして遺言書も用意する必要があります。

 

遺言によって法定相続人以外の方が相続する場合には、遺言書のほかに

 

• 遺言執行者が遺言により選ばれていた場合には、遺言執行者の印鑑証明書
• 遺言執行者が家庭裁判所の審判で選ばれていた場合には、遺言執行者の印鑑証明書と遺言執行者選任審判書謄本
• 遺言執行者がいなかった場合には、相続人全員の印鑑証明書・登記識別情報又は登記済証・遺言によって不動産を取得する人の住民票

 

を用意する必要があります。

相続登記にかかる「費用」…相場はどれくらいか 

相続人が2人、土地の価格2000万円であれば、相続登記申請の司法書士報酬は6～9万円ほどが相場です。 

 

ほかに、戸籍や住民票など必要書類の取得に1～3万円ほどと、「登録免許税」の費用がかかります。 

 

司法書士事務所のなかには、不動産の調査や遺産分割協議書の作成等も併せて、10～15万円ほどのパックを出しているところもあります。

「登録免許税」の計算方法

登録免許税とは、登記手続の際に国に納める税金のことです。相続登記に限らず、不動産の登記を申請する際には支払う必要があります。

 

相続人であれば、固定資産評価証明書に記載されている不動産の価格（固定資産税評価額）に0.4%をかけて計算します。 

 

2000万円の土地なら、2000万円×0.4%＝8万円がかかる計算です。 

 

しかし、不動産を遺言などにより相続した法定相続人以外の方に対しては税率が上がり、固定資産税評価額の2.0%となります。

 

相続税についてはこちら⇒「相続税」いくらから申告するもの？基礎控除・税率の計算から生前贈与まで、税理士がわかりやすく解説

相続登記は「オンライン申請」も可能

相続登記は、マイナンバーカードとICカードリーダライタを使用すれば、オンラインでも申請が可能です。

 

必要書類は上述のものとほぼ変わりませんが、オンライン申請の申請人が電子証明書を用いて申請情報に電子署名を行うことにより、その申請人の住所証明情報（住民票の写し）の提出を省略することができます。

 

ただし、マイナンバーカードを所持していない場合は書面で申請するしかありません。

 

「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと供託ねっと）」にて、申請者情報を登録し、申請用総合ソフトをインストールする必要があります。

 

ソフトの利用方法については、法務局から利用手引をダウンロードできるのでぜひ参考にしてみてください。

 

 

 

 

加陽 麻里布

永田町司法書士事務所　代表司法書士