「対応できません」は許されない…不動産投資で「大家さん」が直面する3大トラブル (※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資を始めてみたいと考えているサラリーマンの人は少なくないでしょう。不動産投資は基本的に「不動産賃貸業」であり、他人に生活の基盤である住居を提供して収入を得る「ビジネス」です。成功させるには、副業感覚ではなく「自分は不動産賃貸業を営む経営者なんだ」というマインドセットが欠かせません。アパートや賃貸マンションを持つ以上「知りません」「できません」では済まされない、トラブルの対処法について見ていきましょう。

①修繕系(水・電気・その他住宅設備の3種)について

■修繕系の対応は「初動の速さ」「コミュニケーション能力」が重要

これによって生じるリスクは、次のようなものが主です。

 

●賃貸人として、賃借人の居住空間を守れないのは義務違反になる場合がある

●賃借人が大家に対し潜在的に不満を溜める

●場合によっては解約、あるいは損害賠償請求になる

 

対応方法としては、次のような流れで進みます。

 

●詳細をヒアリングし、本当に故障なのか使い方の問題なのかを特定する

●故障と思われる場合は、実際に現地を確認する

●故障の場合、自分で直すのか、外部に委託して直してもらうのかを決める

●完了確認、外部に委託した場合は代金を支払う

 

管理会社が間に入っている場合には、事前確認までは済ませてオーナーに指示を仰ぐのが一般的です。

 

しかし、その分、時間がかかる都合から入居者にとって不満を溜める時間は長くなります。なので、管理会社とオーナー相互にレスポンスが良いことはスムーズな賃貸経営の必須項目といえます。

 

■賃料減額にもかかわる…知っておくべき「修繕するか否か」の基準

また実際のところ、修繕するかどうかで基準となるのは、民法と借地借家法です。

 

特に2020年の民法改正は不動産賃貸業にとって相当強烈で、建物の不具合を一定の免責日数以内に貸主が修繕できないと、借主は当然に賃料を減額してよいこととなりました(改正民法第611条)。

 

ただし、改正民法では減額の具体的な割合などまでは定めておらず、実際には賃貸借契約で取り決めておく必要があります。

 

そこで、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃料減額のガイドラインを公表しています【図表】。それによると、例えばトイレが使えない状態になると、免責1日を除いて修繕が完了するまで、その月の賃料の2割を日割りで自動的に減額する、といった具合です。

 

出所:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
【図表】貸室・設備等の不具合における賃料減額ガイドライン 出所:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

 

ほかのトラブルとも共通ですが、だいたい複雑化する場合は感情のもつれです。

 

問題が解消するかどうかにかかわらず、「やってほしかったことをやってもらえなかった」「対応が遅かった」「話をきちんと聞いてもらえなかった」といったことにより、言葉こそ丁寧でもどんどん人は対話を拒否していき、結果として必要以上のコストがかかることもあります。

 

なので、特に修繕系のトラブルは初動の速さ、そして対応者のコミュニケーション能力が何より重要です。

コスモバンク株式会社 代表取締役社長

神奈川県平塚市出身。平塚工科高等学校卒業後、老舗貴金属専業メーカーに勤務しながら株式投資やFXなどさまざまな資産運用を試行、不動産投資で着実に保有物件を増やすことに成功。その経験をいかして大手不動産投資会社に入社、年間200棟の不動産買い取りと売却累計100億円以上の取り扱いを経験する。より理想的な不動産投資サービスを実現すべく、2018年に独立を果たし、コスモバンク株式会社を設立。

著者紹介

連載融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成

※本連載は、穴澤勇人氏の著書『融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成』(幻冬舎MC)より一部を抜粋・再編集したものです。

融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成 アパートを「毎年」「現金」で買えるようになる!

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穴澤 勇人

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資で資産を拡大するためには、まずどの程度リスクを取り、どれだけのリターンを得るかといった目標を設定したうえで、どのような物件を購入するか決定することが重要です。 そして減価償却や税制を理解し、安定した…

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