マイホーム「売却してもローン完済できない人、8割」の戦慄…自宅の〈負動産化〉を回避する方法は？

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支払いに見合う価値の物件が買えるなら、自宅購入は最良の資産形成の手段です。ところが、購入費用と物件価値が見合わず、もし売却してもローンの完済ができないケースが8割以上という、厳しい現実があります。不動産業界で数多くの任意売却を手掛けてきたプロフェッショナルが、住宅購入で資産形成を実現するためのポイントを解説します。

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8割以上が、自宅売却してもローン完済ができない

筆者は、ローンの支払いが困難になった方の不動産を、銀行の承諾を得ながら売却して競売を回避する、いわゆる任意売却の相談を、これまでに300件以上受けてきました。

そのような方々に共通しているのは、単に毎月の収支が赤字（フローがマイナス）になっているだけでなく、自宅を売却してもなお、住宅ローンが全額返済できない状況（ストックもマイナス）に陥っているということです。

任意売却に至った方々は「賃貸ではなく家を購入すれば、資産になると思った」「ローンが払えなくなったら売ればいいと思った」と、口をそろえます。

しかし、任意売却をせざるを得ない方の実に8割以上は、「家の資産価値＜住宅ローンの残高」の状態であり、家を売っても住宅ローンを返しきれず、借金だけが残るという悲惨な現実が待ち受けているのです。

資産性を見極められれば、自宅購入は最良の資産運用

一方で2割弱の方は、住宅ローンが払えなくなっても自宅売却で債務を完済し、うまくいけば手元に資金が残って再出発することができます。

もちろん、万が一住宅ローンが払えなくなる場合のリスク回避だけでなく、将来的な資産性という観点でも、「値下がりしづらい物件」を見極めて自宅購入することには大きなメリットがあります。

そもそも、自宅購入の動機として多いのが「賃貸だと一生自分のものにならないが、買えば資産として残る」という理由です。それにも関わらず、8割以上の人が資産性という視点を持たず、「大きすぎる買い物」をしてしまっているのが現実なのです。

自宅は、資産性を見極めて賢く購入すれば、最良の資産運用になります。なぜなら、不動産投資と比較して、はるかに低い金利でローンの借り入れをすることができるからです。うまくいけば、非常に低い借り入れコストで大きな資産を築くことができます。

では、どのような家なら資産性が高いといえるのでしょうか。失敗例を基に分析してみましょう。

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