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不動産投資で勝つには「収入に合った進め方」が重要

資産形成は山登りによく似ています。本業の収入が高いプレイヤー（投資家）は、最初からバスである程度高いところまで登って、そこからスタートできます。逆に、属性が高くないプレイヤーは麓の1～2合目からコツコツ自分の足で登っていかなければなりません。

投資においては、属性が高くなくても、自己資金があまりないとしても、それが問題なのではありません。最も危険なのは、こうした自分の属性、自分の現状についての認識に甘えや勘違いが入ることです。

そこさえ間違えなければ、必ず成功への道筋がありますし、多少、時間はかかるかもしれませんが、大丈夫です。

「余裕資金1000万円」は、不動産投資を行うために最低限、必要な条件です。なぜなら、本気の不動産投資においては金融機関からの融資によるレバレッジは必須であり、金融機関から融資を引くエビデンスの最低ラインとしても、まとまった貯蓄額が必要です。

そこまで準備が終わったら、次から示す年収別の具体的な方法で資産拡大を行っていきます。なお、融資条件などについては2021年現在のものであること、予めご承知おきください。

ロードマップ1：【年収700万～1000万円編】

■手元に現金を残すことが重要…1棟目は「フルローンで購入」が絶対条件

現状が年収700万～1000万円の場合、当面目指すべきは、総投資額1億円、アパート2棟、年間賃料収入800万〜900万円という地点です。

まず1棟目ですが、これは「静岡銀行のフルローンで融資期間30～35年」が絶対条件です。なぜかというと、自己資金の持ち出しが最小で、かつ融資期間が長いからです。

よく、「1棟目をどうしても買いたいから融資条件は何でもいい」という方がいらっしゃいます。そういう方には、「確かにそれなら1棟目は買えますけど、2棟目は買えませんよ」とお伝えしています。

昨今、借入がない人の1棟目の融資先として、オリックス銀行や香川銀行を紹介するケースが他社で増えています。しかし、これらの金融機関はフルローンを出さない方針のため、物件購入に際し価格の1～3割が必ず手元から出て行きます。5000万円の物件なら、諸経費として8～10％（400万～500万円）のほかに、さらに500万円から1500万円が求められるということです。

毎年それだけ貯金が簡単につくれるならよいですが、これから不動産投資を始めようという人でそこまで現金が手厚いケースは少ないです。

勢いで物件を買ってしまい、気づいたら元の貯金額に戻るまで10年かかってしまう。それでは何のために不動産投資を始めたのかよく分からなくなってしまいます。

不動産投資のスタート段階の目的は、「手元の現金の最大化」です。そうなると、1棟目はフルローンの静岡銀行一択となります。

ただし、静岡銀行では土地値が重要で、8〜9％程度の利回りも必要です。不動産会社も選定しており、登録業者でないと融資NGです。

フルローンで物件を購入できると、5000万円の物件でも登記費用や融資手数料、火災保険などでの現金支出は500万円以下で済むことがほとんどです。また、仲介で買うと手数料で現金が出て行きますから、業者売主物件でリフォーム済みが望ましいでしょう。

■2棟目を買うタイミングは「翌年度以降」

極端に現金が目減りしなければ、再度貯め直すまでの期間も短くなります。

そして、購入初年度は諸経費で大きく赤字が出やすいですが、逆にいうと節税に必要な分以上の赤字を出す必要もありません。

なので、1棟目を買ったらすぐ次へ、といきたくなる気持ちも分かりますが、購入時の諸経費は各年度の確定申告にバラしたほうが有効に活用できます。もし運よく1年で2棟買えそうでも、必要以上の赤字はむしろもったいないです。特に還付される所得税も極端には高くないこの年収帯（年収1000万円未満）の場合は、まずはいったん我慢です。

そのあと、2棟目は翌年度以降に三井住友トラストL&F、またはオリックス銀行・香川銀行で融資期間を長く引くこと（25年以上）を最優先に借入を行います。

この際は、融資額は9割程度が上限となるため、1～2割程度の自己資金は必要です。

物件規模は1棟目と同じかやや小規模の3000万～5000万円をターゲットとします。

その購入まで終わると、本業と比べても遜色ないだけの収入規模になります。

そうすると、物件により多少の前後はあるでしょうが、極端なトラブルがない限りは本業からの貯金だけではなかなか到達が難しいレベルまで、手元に現金がしっかり残せるようになっているはずです。

そこまで行くと、額面上のところでは年収700万円台だった方も一つ上の経済規模になってきます。そこまで進んだら、次のステップです。既に借入を行っているというハンデはありますが、貯蓄額や事業者としての評価を絡めながら、次のロードマップ2へ移行していきます。

なお、当初より給与などの所得が高い方は、ロードマップ2以降のステップからのスタートも可能です。

資産形成を山登りに例えるなら、年収が高い方は最初から5合目くらいまでバスに乗って行くことができます。年収があまり高くない場合は、麓から頑張って歩いて行く必要がある、ということです。