ロードマップ3：【年収3000万円以上編】

■「現金で不動産を買い続けられる状態」を目指す

この段階の年収の場合、年間に納めている所得税が700万円を超えてきている場合がほとんどです。

なので、やはりここも1棟目から大きな物件を狙って一気に所得税還付で預金残高を殖やします。1案件で年間3000万円以上の不動産赤字を出すのは難しいため、極力大きい案件を狙いつつ、使える金融機関をフル活用して木造アパート、あるいは軽量鉄骨アパートを一気にかき集めます。

そして無事、所得をつぶし切ることができれば、還付を700万円×4年、またこのくらいの年収の方であれば流石に本業から年間500万円は貯められると思うので500万円×4年、当初の購入時諸経費を除いて考えれば4年で4800万円を手元につくることができます。

また、これは賃料の手残りを考慮していない数字になるので、よほどのことが起きなければ賃料収入からもまとまった金額を安定してつくれるようになっているでしょう。

そこまでいくと、3000万円以下くらいの小ぶりの物件を現金で購入できるようになります。そうしたら、その物件を共同担保に入れることで自身の融資の限界値を上げることができ、さらに物件を買い続けることができます。

まずもって、現金であれば不動産の融資が緩いだの渋いだの、そういった市況に一切影響を受けなくなります。

つまり、大きさにある程度の制限こそあれど、キャッシュマシーンを無限に購入し続けることができるというわけです。

①賃料収入を含めて自身の年収を上げる

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②所得税還付&物件からの収入&本業からの貯金で手元の現金を手厚くする

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③資産を入れ替えながら、最終的には「現金買い」&「共同担保」戦略でさらに資産規模を大きくしていく

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④目標の資産形成が完了したら都心RCや一等地の区分マンションなどの安定資産へシフト、あるいは好みと合致したならさらに築古物件を買い進めても良し

という、無限拡大の仕組みはこうやって再現性のある方法で実現ができます。

「現金でアパート買いは夢物語」というのは、確かに高年収を目指さないやり方であればそうです。さらに、何も考えずに物件を買ってしまうと絶対に達成できない領域にあります。

しかし、実際にコツコツと自分の属性を上げ、税金還付スキームを活用し、手元に現金を残すよう意識する。そうして一定以上の規模に至れば、あとはどうにでもやり方はあるということです。

もちろん1年でここまでには至らず、早い人でも5年近くはかかると思います。もっともっと時間がかかるのも一般的です。しかしながら、裏を返せば本気で目指しさえすれば20年もあればだれでもこの領域には至れるということです。