不動産投資で「勝つ」には?着実に資産を増やす「年収別」ロードマップ (※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資で成功するには、金融資産の状況に応じた物件選びが重要です。サラリーマンをしながら22歳で不動産投資を始め、現在、アパートを中心に多数の物件を保有し、毎月の手残りは1500万円、年間では2億円近くになるという筆者は、「不動産投資では物件購入の順番を間違えてはいけない」と語ります。資産規模を着実に拡大させていくためにはどうすればよいのでしょうか? 年収別に見ていきましょう。

ロードマップ3:【年収3000万円以上編】

■「現金で不動産を買い続けられる状態」を目指す

この段階の年収の場合、年間に納めている所得税が700万円を超えてきている場合がほとんどです。

 

なので、やはりここも1棟目から大きな物件を狙って一気に所得税還付で預金残高を殖やします。1案件で年間3000万円以上の不動産赤字を出すのは難しいため、極力大きい案件を狙いつつ、使える金融機関をフル活用して木造アパート、あるいは軽量鉄骨アパートを一気にかき集めます。

 

そして無事、所得をつぶし切ることができれば、還付を700万円×4年、またこのくらいの年収の方であれば流石に本業から年間500万円は貯められると思うので500万円×4年、当初の購入時諸経費を除いて考えれば4年で4800万円を手元につくることができます。

 

また、これは賃料の手残りを考慮していない数字になるので、よほどのことが起きなければ賃料収入からもまとまった金額を安定してつくれるようになっているでしょう。

 

そこまでいくと、3000万円以下くらいの小ぶりの物件を現金で購入できるようになります。そうしたら、その物件を共同担保に入れることで自身の融資の限界値を上げることができ、さらに物件を買い続けることができます。

 

まずもって、現金であれば不動産の融資が緩いだの渋いだの、そういった市況に一切影響を受けなくなります。

 

つまり、大きさにある程度の制限こそあれど、キャッシュマシーンを無限に購入し続けることができるというわけです。

 

①賃料収入を含めて自身の年収を上げる

 ↓

②所得税還付&物件からの収入&本業からの貯金で手元の現金を手厚くする

 ↓

③資産を入れ替えながら、最終的には「現金買い」&「共同担保」戦略でさらに資産規模を大きくしていく

 ↓

④目標の資産形成が完了したら都心RCや一等地の区分マンションなどの安定資産へシフト、あるいは好みと合致したならさらに築古物件を買い進めても良し

 

という、無限拡大の仕組みはこうやって再現性のある方法で実現ができます。

 

「現金でアパート買いは夢物語」というのは、確かに高年収を目指さないやり方であればそうです。さらに、何も考えずに物件を買ってしまうと絶対に達成できない領域にあります。

 

しかし、実際にコツコツと自分の属性を上げ、税金還付スキームを活用し、手元に現金を残すよう意識する。そうして一定以上の規模に至れば、あとはどうにでもやり方はあるということです。

 

もちろん1年でここまでには至らず、早い人でも5年近くはかかると思います。もっともっと時間がかかるのも一般的です。しかしながら、裏を返せば本気で目指しさえすれば20年もあればだれでもこの領域には至れるということです。

コスモバンク株式会社 代表取締役社長

神奈川県平塚市出身。平塚工科高等学校卒業後、老舗貴金属専業メーカーに勤務しながら株式投資やFXなどさまざまな資産運用を試行、不動産投資で着実に保有物件を増やすことに成功。その経験をいかして大手不動産投資会社に入社、年間200棟の不動産買い取りと売却累計100億円以上の取り扱いを経験する。より理想的な不動産投資サービスを実現すべく、2018年に独立を果たし、コスモバンク株式会社を設立。

著者紹介

連載融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成

※本連載は、穴澤勇人氏の著書『融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成』(幻冬舎MC)より一部を抜粋・再編集したものです。

融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成 アパートを「毎年」「現金」で買えるようになる!

融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成 アパートを「毎年」「現金」で買えるようになる!

穴澤 勇人

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資で資産を拡大するためには、まずどの程度リスクを取り、どれだけのリターンを得るかといった目標を設定したうえで、どのような物件を購入するか決定することが重要です。 そして減価償却や税制を理解し、安定した…

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