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2022年もラグジュアリーブランドが市場を牽引か
2022年の銀座エリアの賃貸市場は、ラグジュアリーブランドが引き続き出店ニーズを牽引することになりそうだ。
直近では、ハイストリートの中でも好立地となる新規開発の募集物件に、ラグジュアリーブランドの出店が内定した事例があった。賃料はコロナ禍前の水準となる。別の新規開発の募集物件でも、複数のラグジュアリーブランドから引き合いがある。
ラグジュアリーブランドの出店ニーズは、銀座エリアに路面店舗がないブランドと既存店舗の移転の2つに分けられる。数としては後者が多く、立地改善・拡張、そして建て替えによるニーズとなる。既存店舗に固定客がついているため、空白期間を作らずに移転先を決めることが重視され、立地や面積が希望に合えば賃料はオーナーの希望が受容されやすい。
銀座エリア内の移転ニーズは、ラグジュアリーブランド以外のリテーラーでもみられそうだ。ただし、実際の出店には時間が掛かるケースもあると予想する。
なぜなら、既存店舗よりもよい立地に適正な面積で出店したいという意向がある一方で、そういった募集物件では賃料負担能力に勝る複数のラグジュアリーブランドと競合することが考えられるためだ。
銀座エリアに路面店舗がないリテーラーによる新規出店として考えられるのは、コロナ禍で業績を伸ばしているリユースや、ブランドの認知度を向上させたい新興リテーラーが挙げられる。
ただし、コロナ禍前のハイストリート賃料を支払えるほどの能力はないリテーラーが含まれており、オーナーが賃貸条件に柔軟に対応することで、実際の出店に繋がりそうだ。
アウトルック…好立地物件ではコロナ禍前の賃料水準も
銀座ハイストリート賃料（図表8）は、2016年Q2をピークに下落したが、2017年Q3には底入れした。その後しばらく横ばいが続き、2018年Q4と2019年Q3にそれぞれ上昇。しかし、2020年に入ってコロナ禍の影響を受け、1年間で4.3％下落。2021年Q1は対前期比1.6％減、Q2は横ばいだったものの、Q3は同0.6％減の24.15万円／坪となった。
［図表8］銀座ハイストリート賃料の予測（円／坪）2021年Q4－2023年Q3 出所：CBRE、2021年11月
2020年から下落していた賃料は、2021年Q3時点で底入れしたとみる。賃料は今後、2022年Q2にかけて現在の金額で底ばいし、2022年Q3には対前年同期比で0.6％上昇すると予測する。
まず、ハイストリートの中でも好立地の募集物件では、ラグジュアリーブランド同士が競合することで、コロナ禍前の賃料水準でテナントが内定する可能性がある。
一方、複数の空室がある、ハイストリートの中でも中心地から離れたエリアでは、リテーラーの引き合いの弱さから空室の消化にはやや時間が掛かりそうだ。
また、リーシングを優位に進めるためには、オーナーが賃料水準を下げる可能性もある。そのため、2022年Q2までは賃料の上昇と下落圧力の両方が掛かることによって、現在の金額で底ばいするだろう。
2022年上期を目途に、ハイストリートの中でも好立地の募集物件でテナントが内定することで、2022年下期には中心地から離れたハイストリートでもテナントの内定が進み、賃料も上昇に転じると考える。
ワクチン接種の進展などを背景に、リテール市場を下支えしている日本人を中心とした国内需要層の消費マインドが、改善していることが前提条件となる。
経済の回復が続くことで、向こう2年間で賃料は2021年Q3と比べて2.1％上昇、コロナ禍前の2019年Q4に比べて4.5％減まで回復すると予測する。
なお、銀座4丁目交差点付近の超一等地を対象としたプライム賃料は、今後も横ばいで推移すると予想。稀少な好立地に対して、出店に前向きなラグジュアリーブランドが常にあることが理由である。
栗栖 郁
シービーアールイー株式会社（CBRE）
リサーチディレクター
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