収益不動産の相続問題…事務作業もコストも圧倒的に軽くなる「資産のリスト化」のススメ【弁護士が解説】

収益不動産のオーナーが望むのは、自身の資産形成と拡大、そして次世代への優良な資産の承継ではないでしょうか。しかし、見通しが甘いと承継の段になって大変です。相続人間のトラブルをはじめ、大切な不動産が安く買いたたかれるなど、望まぬ結果となってしまいます。そのような事態を防ぐ手段として、「資産のリスト化」が極めて有効です。具体的な方法を、不動産と相続を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説します。

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せっかく築いた財産も、承継が失敗すれば水の泡に

筆者は業務を通じ、不動産トラブルや相続問題を多く取り扱っていますが、収益を保有されている方の場合、「生前対策」が極めて重要だと痛感しています。

 

そもそも収益不動産の保有の目的は、「資産の形成・拡大」と「資産の承継」です。よく見聞きするのが、老後資金のためにとりあえずアパート建てておく、という方法です。実家の土地が余ってるから活用する、というケースも多くあります。そのような方は、自分の老後資金をアパートの家賃で得て、その後、子どもたちがアパートを承継すれば収入の一助となるだろうと考えています。

 

しかし、そこに落とし穴があります。収益不動産を建築する段階では、大きな問題は起こりにくいのです。なぜなら、建築会社や不動産管理会社が親切にサポートしてくれるからです。ところが、承継のステージになると話は別です。被相続人であれ相続人であれ、どんなに不安を感じても、待っているだけではだれも助けてくれないのです。

 

収益不動産の相続トラブルには、大きなリスクがあります。まず、トラブル解決のために税理士や弁護士等の専門家を入れることでお金がかかります。また、相続人同士でうまく遺産分割できなければ、せっかく先代が残した資産も維持できず、結局は叩き売って現金化するしかない、といった状況になってしまいます。もっと悪くすれば、借金しか残らないということも考えられるのです。

 

 

つまり、相続前に形成・拡大した資産が、承継時に破綻するということです。所有者が存命中は資産がどんどん増えているように感じていても、承継の段階でなくなってしまえば、費やした資金も努力も水の泡になってしまいます。

 

このことから、やはり収益不動産の生前対策は重要なものであるといえるでしょう。

地道な「書類整理」「リスト作業」が極めて重要なワケ

とはいえ、どのように着手すればいいかわからない方も多いと思います。筆者が最初に行うことをお勧めするのは、所有不動産リストの作成です。アパートオーナーの場合は、まず不動産関係の書類をしっかり整理することです。さすがに書類が行方不明になっている方はいないと思いますが、書類ボックスなどに詰め込んだまま、ゴチャゴチャになっている方は多いのです。

 

しかし、「リストの作成=お金を生む行為」というぐらいの認識をもって取り組んでほしいと思います。

 

なぜなら、ゴチャゴチャのまま相続人に引き渡してしまうと、相続人たちは書類の整理のために専門家を頼るしかないわけです。筆者も仕事柄「書類の山」を手渡されることがありますが、整理の手間が多くなるぶん、見積も高くなりがちです。きちんと整理されていれば費用が抑えられるのに、もったいない話です。

 

書類の整理を面倒に感じる方は多いと思いますが、それ自体が経済的な効果を生む行為だと考え、ぜひとも頑張っていただきたいと思います。

 

必須となるのは、住所地番といわれる不動産の住所以外の特定情報、売買契約書建築関係資料あたりです。購入したブランド品を売る際、購入時の箱や保証書が必要になるのと同じだといえば、わかりやすいでしょうか。不動産も、その内容を説明したものが必要だということです。

 

不動産の外観を見ても、構造がどうなっているか、そもそも信頼できる建物かどうかわかりません。そのため、ブランド品の保証書と同様に、どういった経緯で建てたものなのかがわかる「付属資料」を集めておくというのが基本です。

 

さらに、融資が残った状態で所有者が亡くなる可能性もあるので、融資関係の資料も必要です。アパート経営をする場合は、だいたい金融機関から借り入れしますので、その資料関係をとりあえず集めておくのです。「どの銀行から/いくら借りて/利率はいくらで/どういう契約内容になっているのか」といったことがわかるようにしておきます。

 

そして、さらにあると助かるのは、「当時の担当者はだれか」ということです。人事異動で変更となっている可能性もありますが、銀行関係の資料もしっかり取っておきましょう。

 

アパート経営ですから、賃借人関係の「賃貸契約書」も必要です。

 

昔ながらの借家によくみられるのは、契約書もなく、大家さんがなんとなく集金に足を運んでいるケースです。このような状況を放置していると、相続人は本当に大変です。少なくとも、「家賃をいくらもらっているのか」「受け取った家賃はどこに記録しているのか」を、明らかにしておくべきです。そうでないと「友達だからタダで借りていた」などと言い張られ、出ていってもらうために100万円、200万円といったお金が必要になるかもしれないのです。

 

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山村法律事務所

 代表弁護士

専門は不動産法務、相続分野。実家の不動産トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。

クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続のトラブルについて、自分ごとのように解決策を提案できることが何よりの喜び。

さらに不動産・相続法務に特化した業務に注力するため、2020年4月1日、不動産・相続専門事務所として山村法律事務所を開設。

山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24-2 ニュー本町ビル5階C号室
電話番号 045-211-4275

山村法律事務所ウェブサイト:https://fudousan-lawyer.jp/
不動産大家トラブル解決ドットコム:https://fudousan-ooya.com/

著者紹介

連載相続と不動産に強い弁護士が解説!損しない相続・遺産分割の「奥の手」

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