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各種法定点検は「リスク管理・退去防止」の面で必須
アパート経営を行ううえで建物に関する各種法定点検はリスク管理および退去防止という2点から必ず行うべきです。
まず、リスク管理です。アパート経営には所有者リスクというものがあり、それをどうやって回避するかを講じなければなりません。また、管理委託しているオーナーさんはそのリスクをある程度は管理会社に負わせられますが、自主管理のオーナーさんはすべて自己の責任で行わなければならないので注意が必要です。
企業経営と同様、万が一のことがあった場合に、潰れてしまうことがないよう、その万が一に備えるということです。万が一のリスク管理をしていないがために、倒産してしまっては元も子もありません。利益が最大化できなくなるどころかマイナスになってしまいます。
建物に関するリスク管理として挙げられるのは消防点検、貯水槽点検等、法律で定められた、いわゆる法定点検のことです。
これは、意外に実施されていないオーナーさんが多いのが実情です。確かに小さいアパートでは、消防署の検査もほとんどないでしょう。
しかし、消防点検を実施していないがために、火災報知器が故障していることに気づかず、実際に火災が発生してしまった際に、報知器が作動せずに入居者が逃げ遅れ、死亡してしまうといったことが起こり得ることを、忘れてはいけません。
こんなことが実際に起きてしまったなら、オーナーさんは所有者としての責任を問われます。人が亡くなれば、億単位の損害賠償命令が下るでしょうし、火災報知器が作動しないことを知っていたうえで放置したとなれば、最悪の場合は刑事罰にも問われることになります。実際に先日、都内の飲食店ビルから火災が発生。死者も出てしまい、業務上過失致死容疑でオーナーが逮捕される事件がありました。そのため、各種法定点検に関しては、最低限きちんと行い、必要な是正工事は速やかに実施することが重要です。
もちろん、その点検のためには多少のコストがかかりますが、リスクヘッジのためには必要なものでしょう。そのコストと万が一の場合のリスクとでは、比較対象にすらなりません。
そして、次に退去の防止です。アパート経営の利益を最大化するためには、先述の通り既存入居者の退去をできるだけ防ぐことが重要になります。きちんとアパートのメンテナンスを行い、入居者に快適に住んでもらえる環境を作ることで長期入居につながり、結果としては利益の最大化になります。その観点からも各種法定点検は必須と言えます。
ところで、物件は常になにかが起こる可能性があり、その可能性をできる限り排除していくことがアパート経営におけるリスク回避につながります。そういう意味では、日々の物件巡回が重要になります。
当社では巡回の専門担当者を配置して日々物件を巡回しています。この巡回で物件に不具合のあるところをいち早く発見し、事故を予防するためです。
また、ゴミが落ちていたり、ポストにチラシがたまっていたりすれば、片づけることによって物件がきれいになりますので、入居者満足度が向上して長期入居につながるでしょう（なお、日常清掃はこの巡回とは別に専門の清掃業者に依頼して定期的に行います）。
大谷 義武
武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役
太田 大作
武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役
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