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退去時の原状回復に関するトラブル
退去時の原状回復に関するトラブル賃貸物件のトラブルは、退去時の原状回復に関するものも少なくありません。トラブルを防ぐためには、大家さんが原状回復についてのルールをきちんと知っておくことも重要です。
原状回復とは
原状回復とは、賃貸物を入居者に引き渡した後に賃貸物に生じた損傷がある場合、賃貸借が終了したときにその損傷を原状に復することをいいます。
つまり、貸したときの状態で返してもらうことだと考えれば良いでしょう。ただし、賃貸物に生じた損傷には、入居者が負担すべきものと、大家さんが負担すべきものが存在します。
大家さんが負担すべき原状回復費用
大家さんが負担すべき原状回復費用は、通常の使用によって生じた賃貸物の損耗や賃貸物の経年変化です。
どこまでの原状回復費用を入居者に負担させられるかについては、従来からトラブルの多い点でしたが、2020年4月1日に施行された改正民法により、経年劣化等は入居者に負担とならない旨が明記されました。
例えば、家具の設置による床やカーペットのへこみや設置跡、畳の変色、フローリングの色落ちなどは経年劣化に該当すると考えられますので、これらの原状回復費用を入居者に負担させることはできません。
入居者が負担すべき原状回復費用
一方、通常の使用によって生じた損耗や経年変化以外の損耗についての原状回復費用は、入居者に原状回復費用を負担させることが可能です。
例えば、引越作業で生じたひっかきキズやカーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビなどの原状回復費用は、入居者負担となります。
原状回復費用の負担についての詳細は国交省のガイドラインに記載がありますので、大家さんはこちらも一読しておくと良いでしょう。
原状回復トラブルを防ぐためには
原状回復トラブルを防ぐためには、次のような対策が考えられます。
■大家さんが原状回復費用の負担につき正しく理解する
まずは、大家さんが原状回復費用の負担について正しく理解しておくことが重要です。本来入居者に負担させることのできない原状回復費用についても入居者に請求してしまうことが、トラブルの原因となり得るためです。
■費用負担につき契約時によく説明する
原状回復費用の負担に関して契約書に記載することはもちろん、契約時に入居者へよく説明しておくこともトラブルを防ぐことにつながります。国交省ガイドラインなどを参考とし、具体的な例を挙げて説明しておきましょう。
■物件の写真を撮っておく
入居直前に、入居者立ち合いのもとで物件の写真を撮っておくと安心です。物件の写真を撮っておけば、退去時についていた傷などが入居前からついていたなどと主張され、トラブルになることを防ぐことができるためです。
まとめ
賃貸物件の大家さんは、トラブルに遭遇してしまう可能性も少なくありません。とはいえ、多くのトラブルは契約時など事前の工夫で予防することが可能です。
また、いざトラブルが生じてしまった場合でも、その大半は初期に適切な対応を取ることで、早期に解決することへとつながります。しかし、初動を間違えてしまうとトラブルが大きくなり、長期化してしまう可能性も否定できません。
無理にご自分で対応をして、問題を大きくしてしまわないためにも、賃貸物件を経営する際には弁護士に相談するようにしましょう。
森田 雅也
Authense法律事務所 弁護士
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