※画像はイメージです/PIXTA

1棟不動産投資は区分不動産投資に比べて物件価格も高く、会社員には無縁と思われがちですが、実際はチャレンジしている投資家も多くいます。その収益はどのようになっているのか、気になるところです。そこで会社員が東京23区の1棟不動産に投資したら、どのような賃貸経営が実現できるのか、シミュレーションしてみましょう。

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    シミュレーション:東京区内8,000万円1棟不動産投資

     

    年収800万円超の会社員。実際のローン返済はどのようになるのでしょうか? 実際の投資用物件でシミュレーションしてみましょう(実際の物件と、一部変更しています)。

     

    【物件概要】

    ■立地:東京23区西部、私鉄駅(急行停車)徒歩12分

    ■建物:4階建マンション全7戸/築30年

    ■物件価格:8,000万円

    ■家賃収入:55万円/月(満室時)

     

    【ローン概要】

    ■借入金利:3.00%

    ■借入期間:20年

    ■借入金:7,000万円

     

    上記の条件のほか、建物管理費/管理委託料をそれぞれ、月々2万7,500円、修繕積立金を5万2,000円として計算してみます。

     

    簡易的なシミュレーションになりますが、ローン返済までの20年間は月実収入が11万0,242円。年間132万2,904円の収益となります。

     

    【シミュレーション結果】

    ■1ヵ月

    手取家賃収入:44万3,000円

    ローン返済:33万2,758円

    実収入:11万0,242円

     

    ■1年間

    手取家賃収入:531万6,000円

    ローン返済:399万3,096円

    実収入:132万2,904円

     

    家賃下落リスクも、空室リスクも考えず、バラ色の賃貸経営が実現できたとしたら……投資開始後8年目で積算収入は1,000万円を突破。ローン完済時には2,600万円。その後、手取家賃収入=実収入となり、資産は大きく増えていき、30年で約8,000万円の収入を得ることになります。

     

    もちろん賃貸経営がこれほど上手くいくことはないと考えたほうがいいでしょう。上記のマンションは築30年。修繕積立金があるとはいえ、想定内で修繕が終わるとは限らないですし、想定以上の空室に悩むこともあるでしょう。

     

    安定した賃貸経営を実現させるためには、物件はもちろん、ともに伴走してくれるパートナーの存在が不可欠。不動産投資会社は物件以上に、慎重に選びたいものです。

     

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