(※写真はイメージです/PIXTA)

ペット禁止として賃貸借契約をしたはずの物件で、借主がペットを飼っていた際、貸主が契約違反による解除を求めても、認められる場合と認められない場合があります。この可否はどのように決まるのでしょうか。今回は、賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

契約解除の可否は「信頼関係の破壊」が争点になる

この点を踏まえて、貸主からの契約解除を認めたのが、東京地方裁判所平成22年2月24日判決の事例です。

 

本件は、この裁判例の事例をモチーフにしたものですが、裁判所はペット禁止条項に違反して入居当初から小型のキツネを飼育していた行為と、賃貸人からの中止の申し入れに耳を貸さずに飼育を続けたことを踏まえて、信頼関係も破壊されたとして解除を認めています。

 

どの程度の事情があれば、ペット飼育禁止違反行為により信頼関係の破壊まで認められるかの判断は容易ではないですが、本件は一つの参考になる事例です。

 

【参考:東京地方裁判所平成22年2月24日判決】(原告:貸主、被告:借主)

「室内で犬猫等の小動物を飼育させるかどうかについては賃貸人、賃借人双方にとって重要な利害があることは常識の範囲に属するものであるところ、建物賃貸借契約書(甲1)にも小動物の飼育が禁止されていることが明記されていることが明らかであること、被告自身もその嘆願書(甲8)において、契約時に口頭及び契約書でペット飼育が禁止されている旨告知されていたことを認め、契約違反であるのは確実であり、犬猫ではなく散歩の必要もないので大きな問題になることはないと考えてフェネックギツネの飼育を続けたことを自認していたこと、原告の本件飼育行為停止の要望を聞き入れずにフェネックギツネは家族同然であるとしてその後も本件飼育行為を継続したことが明らかであることなどを、信頼関係が破壊されていたことを窺わせる事情として指摘できる。」

「本件建物の賃借人募集パンフレットには被告主張どおり動物飼育禁止の条件は記載されていないことが認められる。しかしながら、被告が主張し、述べるところによっても、契約時に動物飼育禁止を伝えられ、本件賃貸借契約の締結を見送る機会もあったものの、既に相当額を仲介業者に支払済みであったので、特約を認識しつつも契約書にそのまま署名捺印したというのであるから、被告が本件飼育行為に及んだことを、原告や仲介業者に責任転嫁して、これを正当化することはできない。」

「被告は、フェネックギツネの特徴や飼育状況等を縷々主張し、これに沿う証拠(乙2、乙3の1から3まで)を提出するが、本件における問題は、どのような動物であれば室内で飼育しても差し支えないかという点ではなく、動物飼育禁止特約の下で動物を室内で飼育することそのものの可否の点にある。被告が長年連れ添ってきたフェネックギツネに愛着を有すること自体は理解できるけれども、一連の被告の行動を全体としてみると、原告の指摘に耳を貸さずに、自己の都合のみを優先させることに終始してきたとみるほかはない(なお、本訴係属後も、被告の基本的姿勢には結局変化がみられなかった。)。」

「諸点を総合考慮すると、本件においては、原告が本件賃貸借契約の停止期限付解除の意思表示をした時点で、本件賃貸借契約における当事者間の信頼関係が破壊されているというべきであるから、原告の解除の意思表示は有効である。」

 

※この記事は2020年7月19日時点の情報に基づいて書かれています。

 

北村 亮典

弁護士

こすぎ法律事務所

 

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