コロナ禍を経て拡大が続くサードプレイスオフィス市場～利用ニーズの高まる郊外エリアは新規開設の余地が残る～

国内不動産エリア紹介

吉田資

2021.11.8

コロナ禍を経て拡大が続くサードプレイスオフィス市場～利用ニーズの高まる郊外エリアは新規開設の余地が残る～

（写真はイメージです/PIXTA）

本連載は、ニッセイ基礎研究所が2021年10月20日に公開したレポートを転載したものです。

3．コロナ禍を経たサードブレイスオフィス利用の方向性～郊外でのニーズ拡大

（1）「テレワーク」対応としての利用

新型コロナウィルス感染拡大への対応で、東京では「テレワーク」が急速に普及している。東京都によれば、都内企業のテレワーク実施率は2021年年初の51%と比べて高まっており、9月調査では64％となった［図表12］。

アフターコロナの世界においても、「労働力（就業者）の確保」は企業にとって重要な経営課題である。企業は、「高齢者および女性就業者の雇用増加」や「外国人労働者の受け入れ」、従業員の高齢化に伴い増加している「介護離職の防止」に積極的に取り組む必要がある。

また、価値創造のためのダイバーシティ経営を推進し、就業者および就業形態の多様化が一層進む見通しである。こうした「多様化する就業者および就業形態への対応」として、新型コロナウィルス感染拡大が収束した後も、テレワークを定常的に採用する企業は多いと考えられる。

国土交通省「テレワーク人口実態調査（2020年度）」によれば、「テレワークの実施場所」として、「自宅」との回答が9割に達し、「サテライトオフィス」を上回った［図表13］。しかし、コロナウィルス感染拡大の収束後は、「自宅で執務環境を整備することが困難」等の理由から、再び「サテライトオフィス」の利用を希望する就業者は増えることが予想される。

前述の通り、サテライトオフィスの利用は、「タッチダウン（移動の合間など、短時間利用）で働く場所（67%）」や、「自宅近くで本社同様の業務（長時間利用）をする場所（53%）」との回答が多く、住宅地からアクセスのよい郊外エリアにおいて、サテライトオフィスの利用ニーズは更に高まるだろう。

［図表12］都内企業のテレワーク実施率
［図表13］テレワークの実施場所

（2）BCP対応、事業拠点の分散先としての利用

帝国データバンク「事業継続計画（BCP）に対する企業の意識調査」（2021年調査）によれば、「事業の継続が困難になると想定しているリスク」について、「感染症（60％）」を挙げる回答が大幅に増加し、「感染症」が企業活動のリスクとして強く認識されている［図表14］。

また、内閣府「令和2年度企業防災力向上のための事業継続計画（BCP）策定・運用に関する調査・検討業務」によれば、業務継続の最も大きな課題として「施設（職場の安全衛生、三密回避）」との回答が55％で第1位となった［図表15］。

業務効率化やコミュニケーションの円滑化等の目的から、都心のオフィスビルに集約する企業は多い。一方で、BCP対応として、事業拠点の分散を図る企業もみられる。人材サービス業大手のパソナグループは、本社の管理機能を複数のオフィスに分散する取り組みを開始した^※。

^{※時事ドットコムニュース「新型コロナウィルス対策企業の対応」」2020年3月27日}

今後、事業拠点の分散先として、郊外部に所在するサードプレイスオフィスの利用が増える可能性がある。

［図表14］事業の継続が困難になると想定しているリスク
［図表15］事業継続の最も大きな課題

4．「周辺人口」から考えるサードプレイスオフィスの拠点開設エリア

前述の通り、コロナ禍を経て、サードプレイスオフィスの利用ニーズは、住宅地に近い郊外エリアで高まりつつある。以下では、潜在的な顧客数を示す「周辺人口」を確認し、サードプレイスオフィスの拠点開設エリアについて考えたい。

［図表16］は、首都圏の「郊外※」に所在する主なサードプレイスオフィス［図表2参照］を対象に、半径1キロ圏内の「周辺人口」（①「人口」、②「生産年齢人口」、③「雇用者数」、④「世帯数」）の平均値を示している。

^{※東京周辺18区、神奈川県、埼玉県、千葉県}

サードプレイスオフィスの「周辺人口」の平均値は、①「人口46,376人」、②「生産年齢人口31,446人」、③「雇用者17,167人」、④「世帯数25,035世帯」となっている。なお、一概に比較することはできないが、食品を中心にするスーパーマーケットで3万～3.5万人、ドラックストアで1万～1.5万人、小型コンビニで4,000～5000人の商圏人口が成立要件とされる^※。

^{※三浦美浩「コロナ禍の商圏縮小と必要商圏人口」販売革新 2021年10月}

［図表16］首都圏の「郊外」に立地するサードプレイスオフィスの周辺人口

首都圏「郊外」の全1,424駅について、「周辺人口」（半径1キロ圏内）が、サードプレイスオフィスの「周辺人口」（平均値）を上回った駅は、約3割の398駅（東京都271駅・神奈川県68駅・千葉県37駅・埼玉県22駅）、このうち、駅1キロ圏内に拠点が未開設の駅は、156駅（東京都100駅・神奈川県27駅・千葉県21駅・埼玉県8駅）であった［図表17］。