任意売却の専門家が分析…不動産投資で「必ず泣きを見る人」に共通する思考回路 ※画像はイメージです/PIXTA

近年では投資に関心を持つ人が増え、サラリーマン大家等も増加しています。しかし「ミドルリスク・ミドルリターン」とされる不動産投資にも必勝のセオリーは存在せず、価格が下がりにくいといわれている都心一等地の物件で、火だるまになる投資家も珍しくありません。本記事では、大手コンサルティング会社出身の任意売却専門の不動産会社取締役が見た、不動産投資で失敗する人の共通点を解説します。

【関連記事】全財産が吹き飛び、返しきれない負債まで…「1Rマンション・一棟アパート投資」失敗の恐怖

不動産投資の失敗には、あらゆる原因とパターンがある

筆者はこれまでに、不動産投資で失敗して人生を狂わせてしまった数多くの方々のお話を聞いてきました。そんな方々が購入した物件ですが、その種別はさまざまで、共通点はありません。一棟アパート、ワンルーム、戸建て賃貸、シェアハウスなど、多くのパターンがあるほか、購入した物件の地域についても、地方や郊外のみならず、首都圏の一等地の物件を購入して大きな損失を出した方もいました。

 

つまり、どのような種類の物件、もしくはどのようなエリアの物件を購入しても、失敗する可能性はあるということです。逆にいえば、どんな物件を購入すれば失敗しづらいといった、必勝パターンも存在しないといえます。

「一等地の物件は値下がりしないって聞いたのに…!」

上場企業の会社員だったAさんは、将来のために資産運用を考え、不動産投資のセミナーに参加しました。そこで、セミナー主催者の不動産会社から「首都圏の駅近物件は値下がりしづらいので、長期的な資産性が高くリスクも低い」という説明を受け、後日その不動産会社に紹介されたワンルームマンションを、ローンを組んで2部屋購入しました。

 

しかし、その不動産会社から提案されたシミュレーション通りの収益がなかなか上がらなかったことから不安になり、早めに手放そうと考えて、購入してから2年後に複数の会社へ売却の査定を依頼出しました。その結果、2部屋合計5600万円で購入したマンションが、どんなに高く見積もっても4800万円にしかならないという査定結果となりました。

 

「長期的に値下がりしづらい」と考えて購入した一等地の物件でしたが、購入後わずか2年で800万円以上も値下がりしてしまったのです。結局、Aさんは早めに損切りすることを決断し、売却しても返しきれなかったローンは自己資金で補填し、不動産投資から足を洗うことにしました。

郊外の築古戸建「高利回り」に目がくらむと…

不動産投資の中級者~上級者に人気があるのが、郊外の築古の戸建てです。郊外の築古物件は購入費を低く抑えられるため、それをリフォームして賃貸することで、高い利回りが見込めるというスキームです。

 

しかし、高い「想定利回り」に惑わされてリスクを見落とし、失敗する方も少なくありません。

 

定年退職したBさんは、退職金を運用しようと不動産投資を始めました。退職して時間もあったことから、物件の修繕もある程度自分で行えばコストを抑えられると考え、郊外にある築古の安い戸建て不動産会社に探してもらい、購入しました。購入した物件のリフォームは、一部を専門の業者に委託し、残りは時間をかけて自分で行ったといいます。

 

リフォーム後、当初は想定した通りの月6万円の賃料で貸すことができ、十分な利回りが確保できました。しかしその後、建物が古かったことから雨漏りを繰り返し、家賃収入のほとんどを修繕に充てなくてはならない状況に陥りました。

 

郊外の築古戸建ては見かけ上の利回りが高いですが、家賃収入の額自体は大きくないことから、大きな修繕が必要になると、一発で家賃収入を吹き飛ばすほどのコストが必要になります。そのため、そのリスクをあらかじめ想定したうえで投資しないと、失敗する可能性が高くなります。

 

【5/20 関連セミナー開催】
不動産価値創造企業「レーサム」不動産小口化商品、待望の第2弾商品説明会

ライフソレイユ株式会社  取締役

ライフソレイユ株式会社ウェブサイト:https://life-soleil.jp/loan-arrears/

青山学院大学経営学部卒業。

大手コンサルティング会社に6年間勤務し、主に中小企業の経営再建や業績アップを支援。その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し取締役に就任。

現在までに延べ1000人以上のローン破綻者から相談を受け、生活再建を支援している。

著者紹介

連載サラリーマンも経営者もはまり込む、危険すぎる「不動産投資のワナ」

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧
TOPへ