「修繕費」と「資本的支出」を区別する判断基準は？

物件の修繕や改修工事の費用について、多くのオーナーさんから「修繕費」か「資本的支出」かの判断に迷うというご相談を受けます。これらはどのような判断で区別すればよいのでしょうか。

簡単に言えば、原状に復する修繕であれば「修繕費」となり、これは一括で費用計上ができます。資産価値が上昇する工事の場合は「資本的支出」となり、減価償却資産となります。

「修繕費」「資本的支出」のどちらに当たるかを判断していただくためのフローチャートを掲載します。

修繕費と資本的支出のフローチャート 【出典】鵜野和夫『【Q&A 大家さんの税金】アパート・マンション経営の税金対策―不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで』（プログレス）

それ以外に大きい経費では塗装工事が思い浮かびますが、一括での経費計上は果たして可能でしょうか？

この質問も多くのオーナーさんから多く寄せられます。答えは、一括で経費計上が可能です。国税不服審判所裁決の「鉄筋コンクリート造り店舗共同住宅の外壁等の補修工事に要した金員は修繕費に当たるとした事例」（平成元年10月6日採決／裁決事例集No.38︱46頁）にもありますが、フッ素・光触媒など特別上質な材料を用いたものでなければ「修繕費」となり、一括で経費計上することが認められます。

その他にもコンクリートが爆裂した部分にシリコン等を注入する場合も建物すべてにわたらない限り「修繕費」となります。

ただし、年収・不動産収入が高額になる方は、あえて一括で経費計上しないほうが税制面で有利となる場合もあります。このあたりは税理士の先生にご相談してみてください。

この他に、「修繕費」か「資本的支出」かがわからない場合、「取得価額の概ね10％以内なら修繕費」という目安もありますので、こちらの基準をクリアしていればさらに確実性は増します。

大谷 義武
武蔵コーポレーション株式会社　代表取締役

太田 大作
武蔵コーポレーション株式会社　専務取締役

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