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会社員の資産形成…老後の資金はどうつくる？
近年、年金には期待ができないとして、老後資金2,000万円を自分で用意しようという考えを持つ方が増えてきました。
会社員や公務員の方が2,000万円貯めようと考えた場合、最初に浮かぶ方法は預貯金でしょう。しかし、1年を通じて勤務している給与所得者の平均給与は「433万円」です（国税庁『令和2年分 民間給与実態統計調査結果』）。
平均給与433万円だと、月の収入は36万円ほどでしょうか。前年の収入によって多少の差はあるものの、手取りは27万円～29万円。2,000万円という金額を考えると少々心もとない金額です。となると、老後の資金は投資でつくる必要があります。
長年の低金利や東京2020オリンピックによる地価の値上がりを受けて、会社員の間で注目が集まっているのが不動産投資です。ローンを活用して小さな自己資金で大きな投資が行えるうえに、管理会社に委託することで本業に集中することができるため、会社員の副業として最適といわれているのです。
不動産投資は、人口が増えている場所で、ニーズの高い物件に投資することが成功率を上げるポイントになります。そのような地域のひとつとして注目されている東京都豊島区の雑司が谷（ぞうしがや）。実際の統計や不動産価格などから、不動産投資の対象として適しているのか見ていきましょう。
山手線の内側…「雑司が谷」の隠れた魅力
東京都豊島区の雑司が谷は、都心からさほど離れていないながらも、都会の喧騒とは無縁に近い閑静な住宅街です。
立地としては、ターミナル駅である池袋駅が徒歩圏内にあり、東京メトロ副都心線を使えば渋谷や横浜などの繁華街へ乗り換えなしで行くことができるため、年代を問わず、人気があるエリアとなっています。
また、山手線の内側に位置していながら大きな開発もされていないため、住みやすい環境が整っています。池袋や渋谷、横浜へ行けば大型商業施設が多数あるため、買い物に困ることはありません。
ジョン万次郎、小泉八雲、夏目漱石、島村抱月、竹久夢二、泉鏡花、東條英機、永井荷風、サトウハチロー、東郷青児、大川橋蔵など、多くの著名人の墓がある雑司が谷霊園や、国指定の重要文化財である雑司が谷鬼子母神堂があることでも有名です。
また、豊島区の人口増加率は3.75％、世帯数の増加率は4.21％と、人口が増加しているエリアです。雑司が谷の1世帯当たりの人数は1.68人と単身者世帯が多い傾向にあります。単身者向けのワンルームマンション投資などの対象として考えた場合、雑司が谷は、魅力的な街ではないでしょうか。
では、雑司が谷で不動産投資をするとしたら、どのようなことが想定されるでしょうか、シミュレーションしてみましょう。
「雑司が谷」で不動産投資をした場合のシミュレーション
直近の中古マンションの取引状況から、不動産の売買の状況を見てみると、雑司が谷の単身者向けの物件で、築15年前後で1Kの中古物件は2000万円が相場となっています。
雑司が谷の家賃相場は、1K物件の場合7.2万円です。相場通りの家賃収入を見込む場合、月々の負担額はどのようになるのでしょうか。返済期間を25年、金利3.675％を想定して考えていきます。
想定されるローン返済額
■自己資金0円の場合
（毎月の返済額）102,011円－（想定家賃）72,000円＝30,011円
■自己資金500万円の場合
（毎月の返済額）76,508円－（想定家賃）72,000円＝4,508円
■自己資金600万円の場合
（毎月の返済額）71,408円－（想定家賃）72,000円＝－492円
■自己資金1,000万円の場合
（毎月の返済額）51,005円－（想定家賃）72,000円＝－20,995円
■自己資金1,500万円の場合
（毎月の返済額）25,502円－（想定家賃）72,000円＝－46,498円
※返済期間を25年、金利3.675％を想定しています。
上記のように、初期費用として、600万円準備できれば、毎月家賃収入がプラスになるという計算になります。
もちろん、これは単純な計算であり、実際の不動産投資はシミュレーションした想定通りにいくわけではないことを留意しておく必要があります。
正確なアドバイスができ、信頼できるパートナーを探す
不動産投資は、長い期間で取り組むもので、途中ですぐにやめることはできません。
自分で準備をすることも大切ですが、信頼できるパートナー探しも大切です。まずは不動産会社の話を聞いてみるところから始めてみてはいかがでしょうか。
