賃貸・ホテル・別荘にもなる物件、「コンドミニアム」

日本ではあまり馴染みがありませんが、諸外国でもっともポピュラーな賃貸住宅のスタイルは「コンドミニアム」です。日本にも、このコンドミニアムと似た賃貸形式の物件はあり、その多くが高い収益を上げています。

「コンドミニアム」について調べてみると、「海外の集合住宅」「日本における分譲マンションと同義」「リゾート地にある長期滞在可能なホテル」など、さまざまな解釈がされていることがわかります。いずれの意味合いも間違いではなく、なかなか掴みどころのない広義な用途を携えた不動産のようです。

海外の不動産市場を俯瞰してみると、コンドミニアムを活用した賃貸物件の基本形が見えてきます。しっかり家事がこなせるキッチンやランドリースペースがあり、家具・家電付き、オーダーすれば室内清掃や朝晩の食事づくりといったメイドサービスも受けられます。ホテルのように1泊単位で借りることができ、1ヵ月を超える長期滞在の場合は料金割引サービスもあります。

海外にある賃貸コンドミニアムの多くは日本の分譲マンションと同じ区分所有形式なので、外国人投資家でも購入することができます。観光地に建つ物件であれば、オーナー自身が利用したいときに利用できますし、それ以外の期間は観光客や一般賃貸人に賃貸すれば良いのです。好きなときにバカンスが楽しめるうえに家賃収入も得られるので、オーナーにとっては一石二鳥です。人気の観光地であるハワイやフィリピンにコンドミニアムが多いのも頷けます。

人気観光地となると、ハイシーズンは気に入ったホテルの予約がなかなか取れません。観光客の需要を取り込むために、多くの日本人医師は海外の観光地にコンドミニアムを所有し、賃貸運用しているのです。

日本の「コンドミニアム賃貸」は儲からない

日本にも海外のようなコンドミニアム賃貸形式の物件はあるのでしょうか？　外資系不動産会社が手掛ける、いわゆる「サービスアパートメント」と呼ばれるものがそれに近い存在です。

外国人ビジネスマンや観光客が多い東京・京都・大阪エリアを中心に点在し、Studio・1ベッドルーム（日本のワンルーム同様）でも専有面積は40m²以上、家具・家電付き、エントランスホールにはコンシェルジュが常駐、共用部には無料で利用できるプールやフィットネスジム、バーベキューガーデンを備えたラグジュアリー仕様となっています。家賃は1泊9000円～3万円で、月額に換算すると27万円～90万円と高額に思えますが、ホテルライクなサービス込みなので、入居者にとっては逆に割安かもしれません。

サービスアパートメントのほとんどは1オーナーによる1棟所有ですが、僅かながら区分販売されている物件もあります。ただし価格は億超えで、利回りも良くて3％程度しか取れないため、投資物件としてはおすすめできません。

海外不動産投資の優等生・フィリピンで購入するなら？

日本国内のコンドミニアム（＝サービスアパートメント）を投資目的で購入するのはコストパフォーマンス的に問題がありそうです。ならば、海外のリゾート地にあるコンドミニアム購入を考えてみてはいかがでしょうか？　今は簡単に渡航できませんが、コロナ禍はいずれ過ぎます。その日のために準備をしておくのも良いでしょう。

海外リゾートと聞いて誰もがまずイメージするのは、ハワイのコンドミニアムでしょう。しかし、ハワイ物件は世界的に人気があり価格高騰しているのと、高額な割に築年数が50～60年と古くメンテナンスに莫大な費用がかかるのが難点です。なので、ここでは海外不動産投資の優等生ともいえるフィリピンのコンドミニアムについて紹介します。

●ポイント：プレビルドが割安

フィリピンでコンドミニアムを購入するなら中古よりも新築です。そして、新築物件は「プレビルド（建物完成前に売買契約）」で購入する方が割安です。なぜなら、フィリピンはじめ東南アジア諸国では、完成前に設定された価格に対して完成後の価格が30％ほど値上がりするのが普通なのです。プレビルドで購入して、完成後すぐに売却しても収益が見込める点は大きな魅力です。

●ポイント：プレビルドは「現地の大手デベロッパーの分譲物件」が正解

プレビルドで割安に購入したとしても、フィリピンのコンドミニアムには「完成する保証がない」というリスクがあります。日本ではあり得ないことですが、新興国ではデベロッパーの資金繰りなどの理由で物件が完成しないこともあります。デベロッパーが中小企業、または個人の場合はその可能性が高くなりますので、プレビルド物件を購入する場合は現地の大手デベロッパーが分譲する物件を選ぶのが正解です。

加えて、完成までの3～5年は資金を寝かせなければならないこと、また、完成して「いざ転売」となっても、期待していたほど価値が上がらないこともあります。

●ポイント：高すぎる・安すぎる管理委託料金には注意

コンドミニアムの場合、家具や家電製品もオーナーが用意すると聞くと、ほとんどの人は「入居者が壊してしまったらどうしよう？」と心配します。実際にはそれほど気にする必要はありません。

賃借人の多くは日本や欧米企業に勤めるエリート層なので、暮らし方はとても丁寧です。オーナーが用意した家具や家電製品以外の修理受付は、デベロッパーの管理事務所が行います。これは日本でいう分譲マンションの管理組合です。入居者から修理要請があった場合は管理組合が対応するので、オーナーが直接関わることはありません。管理組合へ支払う管理費・修繕積立金の合計相場は1m²当たり300円程度です。

その他、家賃の集金代行や入居者募集を行う現地の管理会社と契約を結ぶことになりますが、日本のように業務委託手数料の相場が確立されておらず、会社によって料金設定がまちまちです。業務委託契約を交わす前に数社から相見積もりを取り、極端に高い、または安いところは理由を確認するようにしましょう。

＜まとめ＞

海外のコンドミニアムは日本における分譲マンションと同様に区分所有不動産です。リゾート地にあるコンドミニアムなら、オーナー自身が利用したいときに利用できますし、ハイシーズンは観光客の需要に、オフシーズンは一般賃貸人に貸し出すなど柔軟に投資運用できる点が魅力です。

日本のコンドミニアム（サービスアパートメント）は価格が割高で投資には不向きですが、フィリピンなど海外新興国のコンドミニアムは購入・売却・管理方法を知っていれば期待以上の収益を上げることができます。

大山 一也