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マンションの動脈硬化？…恐ろしすぎる症状
2年にわたる外壁修繕は無事に終了しました。多元改修は、厄介な水回り、給排水管を視野に入れた次の段階に移ります。ゲストルームの大きなジャグジーは水漏れが生じていました。ジャグジーの稼働率は、15年間で99パーセント。住民の予約は引きも切らず、フル稼働した反動が出ているのです。漏水の報告も届いています。
排水管のメンテナンスは「やってみなければわからない」部分もあります。橋本氏のタワーマンションは、柱・梁・床の構造軀体と、住戸の内装や設備を分離した「スケルトン・インフィル（SI）」と呼ばれる工法でつくられています。SIマンションは、軀体を長持ちさせて内装や間取りは状況に応じて変化させられます。200年仕様の根幹です。
SIでは給排水管やガス管を縦に通すパイプシャフトが共用部分に設けられていますが、低層の集会室に差しかかると水平にちかい勾配の配管もみられます。この部分の排水が滞ると腐食が始まり、動脈硬化のような現象が起きます。排水管は見えない老化が進んでおり、専門的な調査が必要なのです。
20億円規模のヒーツ更新も避けて通れません。高速エレベーター、インターネットシステム、庭園の植栽の管理……と、次々に多元的な改修が迫ってきます。橋本氏は、こう力説しました。
「超高層マンションの維持管理は特殊な世界です。概念を変えなくてはいけない。建築と、複雑な設備、両方を掌握できる専門家はどこを探してもいません。本当は“タワーマンション・マネージャー”と胸を張って言える人が求められているけど、いないんです。
1棟ずつ、全然、状況が違うので、維持管理の安易な標準化は危険ですが、それでも知識を集めて、修繕・改修のガイドラインを早くつくったほうがいい。最低限、建物と設備の修繕履歴が世代を超えて伝わるシステムが必要です。
そのためには、超高層を建てた元施工の協力が欠かせません。元施工は、どこにどんな設備が入り、配管がどう通っているか、知っているのですから。元施工の役割は重要です」
国交省は、タワーマンションの維持管理ガイドラインづくりを始めてほしいものです。それは、容積率を緩和し、補助金を投入して「都心回帰」の旗を振ってきた行政の責務でしょう。
山岡 淳一郎
ノンフィクション作家
東京富士大学客員教授
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