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「年間平均入居率99.1％」での高稼働を実現
前回、ミュージションへの入居希望者のウェイティング登録（予約者名簿）の登録数が、この1年間で4倍に増え、1,600件にも上ることを確認しました。いわば入居待ちの“行列ができるマンション”です。
では、そのことは、賃貸経営者にとってどんなメリットをもたらすのでしょうか？
まずメリットとしてあげられるのが「高い入居率」。なぜなら、ミュージションと並ぶようなD-75～85の防音性能を持つ賃貸マンションは少ないので、その性能が必要な入居者にとっては他に選択肢がなく、高い防音性能を求めてミュージションは選ばれるわけです。
とはいえ、家族構成の変化や転勤などにともなう、やむをえない自然退去が発生することはあります。
一般的な賃貸マンションであれば、退去後に新たな入居者が見つかるまで、相応の時間がかかります。築2～4年程度の築浅のマンションならともかく、築10年も経っていると、新しい入居者がなかなか決まらないこともよくあります。もし1ヵ月、2ヵ月と空室期間が生じると、その間は家賃は入らず、投資利回りは大きく低下します。しかし、ウェイティングリストを持つミュージションでは、基本的にその空室期間を短くできています。
「空室の発生が分かった段階で、ウェイティング登録の登録者にお知らせすれば、すぐに次の入居希望者が集まります。原状回復工事に必要な日数は別として、空室期間が短くなります」
築古になっても「家賃値下げ競争」リスクは少ない
高い需要から、ミュージションは周辺の賃料相場よりもだいたい3割程度、物件によっては4割程度「高い賃料を設定」できます。つまり、同じ程度の広さを持つ周辺マンションの賃料相場が10万円だとすれば、13万円程度の賃料を設定できるというわけです。
さらに、一般的な賃貸住宅では、新築から時間が経てば経つほど、周辺にどんどん建てられる新築の競合物件に対抗するために、家賃を下げなければならないなど、対策が必要です。そのため、築年数が経過した物件は賃料が安くなる印象が強いでしょう。
しかしミュージションの場合、入居者は高い防音性能という他に代替できない価値に魅力を感じて入居しているため、築年から時間が経っても、家賃を下げることなく稼働できています。
「実際、土地有効活用物件としては最初のミュージションである『ミュージション登戸』（2008年竣工）は、今年で築13年になり、自然退去にともなう入居者の入れ替えはありましたが、1円たりとも家賃を下げず、2008年当時のままの家賃設定で満室経営が続いています。また、竣工から10年程度になる他のミュージションでも、状況は同じです」
周辺にどれだけ新築物件ができようと、「家賃の値下げ競争に巻き込まれるリスクが少ないこと」も大きなメリットです。
音楽を愛する気持ちを知る者が募集管理を担当
ミュージションで長期間安定した満室経営が続けられるのは、もちろん高い防音性能という「ハードウェア」の性能が大きな要因です。しかしそれだけではありません。
ハードウェアを運営するソフトウェア、すなわち募集管理面も、音楽愛好家の気持ちを知り抜いた専門スタッフが一貫して担当していることも、ミュージションにとって不可欠な強みとなっています。
「当社のミュージションの担当者はすべて音楽経験者。たとえば、ミュージションの営業部長はメジャーデビューをしてCDまで出している元ミュージシャンです。それ以外のスタッフも、音大出身者やいまでも音楽活動をしている者など、音楽に深く関わっている者ばかり。だからこそ、ミュージションに入居する音楽愛好家や楽器演奏者のニーズが自分ごととして理解できるのです」
自らも音楽活動に深く関わったスタッフが募集管理を担当しているからこそ、音楽愛好家、演奏家目線での管理ルールや、コミュニティ形成が可能になっています。実際、入居者同士、また入居者とスタッフとを交えた、演奏会、発表会などの活動も活発に行われています（コロナ禍では別の取組みを企画運営中）。
高性能なハードウェアに、“魂”を入れるスタッフがいてこそのミュージションであり、だからこそ、オーナーは安心して安定した賃貸経営を続けることができるのです。
ミュージション…利回りは一般のマンションと同等以上
「ミュージションが高い防音性能を持つことはわかったが、その分、躯体が大きくなり、建築コストもかさむのではないか」と心配する人もいるかもしれません。
「ミュージションの防音性能は、単に壁を厚くしたり、高価な防音素材をたくさん用いたりといった方法ではなく、構造躯体とは別に壁や天井を設ける『Box in Box工法』などの設計ノウハウや技術力によって実現しているため、建材費が大きく増えるということはありません」
もちろん、通常のマンションとまったく同じ水準の価格帯というわけにはいかず、エリアや規模にもよりますが、一般のマンションと比べて、初期事業費はだいたい20％から25％、高くなる程度だといいます。
一方、先にみたように、家賃は周辺相場より30～40％程度のアップが見込めるので、投資利回りベースでみれば一般の賃貸マンションを建てる場合に比べて、同等かそれ以上が見込めることなります。
そのうえで、賃貸経営における空室リスクも長い期間にわたり抑えられるとなれば、建築費に対する懸念は払拭されるのではないでしょうか。
コロナ禍以降、多様な選択肢を提供していく
また、2019年には初めての木造住宅のミュージション『ミュージションテラス柳瀬川』も竣工しました。こちらはいわゆるテラスハウスタイプで、3人以上のファミリーでもミュージションに住みたいというニーズに応える余裕ある間取りとなっています。
写真：『ミュージションテラス柳瀬川』
木造であることから、建築コストが抑えられるというメリットもあります。
このように、土地やエリアの特性、地主や投資家の状況に応じて、より多様な選択肢からのチョイスが可能になっています。
現在、コロナ禍によって、以前想定されていた以上に出生率が下がり、少子化の進展はますます加速しています。さらにテレワークの普及で在宅時間が増加したことで、防音性能を中心に、住居に求める性能もワンランクもツーランクも向上しました。このような環境下、賃貸経営において勝ち組と負け組の格差は、より鮮明になっています。
新型コロナウイルス感染が収束した後も、唯一無二の存在といえる「ミュージション」はさらに強さを発揮し続けるでしょう。
