資産20億円大家が、新築なら「4階建て」中古なら「5階建て」を勧めるワケ

本記事では、株式会社町田工務店の代表取締役社長で、資産20億円大家の町田泰次の書籍『年収400万円でも大家になれる 工務店社長が教える5つの流儀』より一部を抜粋・編集し、なかなか知ることができない「大家業」成功のための流儀を解説します。

エレベーターのあるなしで「1000万」もの差が…

エレベーターを設置するには、1フロアに最低でも5平米の施工面積が必要になる。単純に部屋数がひとつ減ると考えていい広さだ。

 

そこで、5階建てでエレベーターが「ある物件」と、4階建てでエレベーターが「ない物件」を、建物を建設して家賃収入を得るという観点で比較してみる。

 

月の家賃は「ある物件」が、5階建てで各階に3部屋の計15部屋、月の家賃を5万円に設定すると、月額家賃収入は75万円。「ない物件」は、4階建てで各階4部屋の計16部屋ということになるので、月額80万円になる。

 

これに大家が支払うエレベーター管理費を5万円として差し引くと、「ある物件」と「ない物件」の月収入は10万円の差が出る[図表4]。

 

[図表4]「ある物件」「ない物件」の違い

 

「エレベーター」の設置…建築コストの比較

エレベーターの設置費用(工事費)は1フロア約150万円。土地代が一緒で、1部屋の建築に700万円掛かり、家賃を5万円とするなど前提条件を一緒にして建築コストを比較した場合は次の通りだ。

 

4階建てでエレベーターが「ない物件」は、家賃が4部屋×4階=16部屋で家賃収入が年間960万円、建築費は16室×700万円で1億1200万円となり、土地代は2240万円で、利回りは約7.14%。

 

一方、5階建てでエレベーターが「ある物件」は、エレベーター設置費750万円(150万円×5フロア分)、家賃が3部屋×5階=15部屋で家賃収入が年間900万円、建築費は15室×700万円で1億500万円となり、土地代は2240万円で、利回りは約6.67%。

 

ざっくりとした計算だが、ざっと1000万ぐらいの差が生じている。土地の価格は同じでも、エレベーターの設置分の費用が余分に掛かり、部屋数も違う。もうお分かりだと思うが、私は4階建てでエレベーターが「ない物件」を提案してきている。

 

株式会社町田工務店 代表取締役社長

大阪市出身。高校卒業後、父親が創設した町田工務店に入社。昼間は現場で働き、夜は夜間の大学に通い建築を勉強しながら、一級建築士の資格を取得。平成3年町田工務店の社長に就任した際に、パートナーや回りの人たちの大切さを実感。以来、実際に住まわれるお客様の顔が見える仕事を一層大事にし、そんなお客様に喜んでいただけることを日々の仕事の励みや喜び、やりがいとする。
安心安全はあたりまえ。「大切な家族を育む家づくり」「人と地球にやさしい家づくり」「次世代へ引き継ぐ家づくり」。そんな『こだわりの暮らし』を追求する。

著者紹介

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本記事は幻冬舎ゴールドライフオンラインの連載の書籍『年収400万円でも大家になれる 工務店社長が教える5つの流儀』より一部を抜粋したものです。最新の税制・法令等には対応していない場合がございますので、あらかじめご了承ください。

年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀

年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀

町田 泰次

幻冬舎メディアコンサルティング

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