不動産投資における物件選びには、複数の選択肢があります。都心の物件か、地方の物件か。新築か、中古か…などなど。物件にはそれぞれ特色があり、投資家の属性や今後の方針などによって選ぶべき対象が絞られてきます。不動産会社の経営者が解説します。※本連載は『いつの時代も不動産投資 ゼロからの成功メソッド』(総合法令出版株式会社)より一部を抜粋・再編集したものです。

1Rか、ファミリータイプか(空室耐性 vs. 入居期間)

●ワンルームは空室のダメージが少ない

 

ワンルームかファミリータイプかという疑問について考えてみましょう。地方の物件の場合、ファミリー向けのアパートの家賃が6万円だったら、ワンルームでだいたい3万円など、半額になるケースが多いものです。逆に言えば、ワンルームばかり20戸入る1棟ものの賃貸物件なら、1部屋空室になっても、3万円家賃が落ちるだけなので痛手は少ないと言えます。

 

ファミリータイプの場合、ワンルームに比べて広さが必要なので、1棟に10戸あるとして、1部屋空室になるとすると、6万円も家賃が落ちることになります。つまり、一部屋あたりのダメージが大きくなります。

 

●入居期間はファミリー層の方が長い

 

もう1つ、ワンルームとファミリータイプの賃貸の決定的な違いがあります。それは平均的な入居期間です。

 

ワンルームの場合、平均的な入居期間は4~5年といった感じです。一方、ファミリータイプの物件に入居する層は、新婚もしくは小さな子供のいる家族が中心です。地域によっても差はありますが、子供が中学校や高校に入学するタイミングでマイホームを購入して引っ越していくというパターンが多いです。

 

たとえば、子供が小学1年生から中学3年生になるまで入居した場合は9年間入居することになります。長ければ10年以上のこともありますが、平均的な入居期間は6~7年程度です。

 

いずれにせよ、ワンルームよりも入居期間が長くなる傾向にあります。大学が近くにあるワンルームの場合、入学と卒業のタイミングで、入居者の入れ替えがあり、そのたびに室内のクリーニングや入退去の手続きが発生することになります。

 

それぞれこのような特徴があることを、事前に知っておきましょう。

 

 

オスカーキャピタル株式会社

代表取締役社長 金田大介

 

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