「新築」と「中古」で異なる、道路との関係

道路の幅員と容積率の関係は前項目で説明した通りだが、アパートやマンションの中古物件購入時は、道幅4メートルの物件を購入することもあり得る。理由は、同じ土地で容積率が少ないと、おのずと使っていない土地が広いということがひとつ、もうひとつは容積率を目いっぱい使って建てた優良な物件と考えられるからだ。

土地が広い方が銀行の評価も高く、戸数が同じで利回りが一緒であれば幅員4メートルの土地は、工務店の立場では逆転の発想で「買い」ということになる。土地を購入してアパートやマンションを建てるなら5メートル以上、中古のアパートやマンションなら幅員4メートルでも購入を検討してみる価値がある。

マイナスな印象のある川や公園の近くが「買い」なワケ

河川や公園が隣接した土地は結構ある（図3）。澄んだ水が流れる川、小さな川、河川によっては、いわゆる「どぶ川」で臭そうなイメージを持つ人もいる。

公園は緑地帯がプラスしたものもあり、避難場所としても活用される。さらに公園であれば虫の発生であったり、子どもの声が気になるなど騒音の面で懸念を示す人もいるだろう。

一見マイナスイメージが付きまとう川や公園だが、投資マンションには最適で、私は大好きな土地だ。

ひとつは公園や河川があれば採光窓が取りやすいというのが理由。公園や河川に隣接していない土地に比べれば、影の影響を気にしなくて済むため敷地を目いっぱい使えるというメリットがある。

［図3］河川や公園が隣接した土地

また採光窓が取りやすいということは、間取りが取りやすいということ。風通しもいい。土地の価格も、川は臭いとかで住宅地としては嫌厭され、公園は子どもを遊ばせられるという利点があるが害虫や騒音などで同じようなことがいえる。たぶん安いはずだ。マンション用地にはもってこいの物件なのだ。

加えていえば周辺住民の苦情やクレームに悩まされることもない。北側に公園があれば尚いい物件といえる。同じ広さの土地でも公園や河川が近くにあれば部屋数を増やせる可能性がある。

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