タワマン暮らしの60歳、嘱託社員へ降格して大ピンチ!…ローン破綻予備軍の救済策「リースバック」の事例

思い切って購入したマイホームも、想定外の収入減で住宅ローンの返済が行き詰ってしまった。しかも、売却して返済に充てようにも査定額がローン残債を下回る…。このような状況に陥る人は、決して少なくありません。しかし、そんなローン破綻予備軍の救済策として「リースバック」というシステムがあるのをご存じでしょうか。このリースバック物件は、新たな投資対象としても注目されています。

リースバック物件の賃貸運用における「複数の注意点」

売主のローン債務を肩代わりし、所有権移転後は売主をそのまま賃借人として受け入れる、これがリースバックの賃貸運用スタイルです。リースバック物件はローン残債とほぼ同額で売却されるので、物件によっては相場価格より安い場合もあります。また賃料は売買価格の1割前後を年間家賃の目安としている契約が多いようです。すなわち、リースバックは利回り10%以上の収益も見込めるということです。

 

リースバックの売買取引でオーナーが注意すべきは、売主の人柄や属性です。バブル期など金利が高い時期にやむを得ず購入した人なのか、支払い能力がないのに営業マン等にいわれるがまま購入してしまった人なのか。家賃の支払いをコツコツと続けてくれそうな人なのか、払えなくなっても開き直り、居座ってしまいそうな人なのか。契約となれば長い付き合いとなる相手ですから、慎重な見極めが必要です。

 

そしてもう一点、近年では賃貸借契約締結の際に家賃保証会社との契約が通例となっていますが、リースバックに伴う賃貸借契約の場合は審査が通りにくいこともあるようです。

バブル時代の「普通」を信じられないかもしれないが…

1980年代半ば(バブル期直前)、民間金融機関の住宅ローン(店頭)金利は5%前後でした。その後、日本経済の好転(バブル景気)で一気に8%の大台に乗り、一時は9%近くまで上昇しましたが、バブル経済の崩壊によって徐々に下降、1995年以降は現在の2%台に落ち着きました。

 

バブル全盛期にマイホームを購入したのは、その当時働き盛りだった30~40歳代、現在では60~70歳代の人たちです。

 

仮に30歳で返済期間35年の住宅ローンを組めば、65歳になるまで支払いが続くことになります。法的には65歳まで雇用契約が守られていますが、このご時世、勤務先の経営悪化による早期退職勧告や、倒産による失職のリスクも十分考えられ、ローン返済満期まで安定した収入が得られるとはいい切れません。失職は免れたとしても、副業やアルバイトを並行しなければ、資金繰りができなくなるかもしれないのです。

 

これからマイホームを購入予定の人たちは、バブル期の金利を見て「なんでこんな高い金利なのにローンを組んだのか?」と驚くとともに、おおいに疑問を感じることでしょう。しかし、当時の人にとってはこの数字は当たり前のもので、現在のような超低金利時代がやってくることなど、まったく予測できなかったのです。

 

だとすると逆に、今後は金利の急上昇が起こるかもしれません。そうなれば、いまが不動産購入のラストチャンスであるという見方も、一方ではできるのかもしれません。

 

【勉強会/相談会情報】 

 

少人数制勉強会】30代・40代から始める不動産を活用した資産形成勉強会

 

【医師限定】医師だけしか買えない「不動産投資物件」ご紹介WEBセミナー(※数量限定/参加特典付)

 

【対話型セミナー/複数日】会社員必見!副収入を得るために何をすべきか?

 

【40代会社員オススメ】新築ワンルームマンション投資相談会

環境ステーション株式会社が運営するWEBメディア。健康で快適な暮らしの実現には、住まいの安心と安全環境の整備はもちろん、個人のライフステージに合わせた将来にわたる資産形成プランが必要です。ライフプランnaviでは、将来的なお金の不安や心配を減らし、長期的な視点で最適な資産形成プランを実現するための情報を発信します。

https://lifeplan-navi.com/

著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本記事は、「ライフプランnavi」に掲載されたコラムを転載・再編集したものです。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧