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アパート経営で利益を出すカギは「所有と経営の分離」
アパートの管理には、「自主管理」と「管理委託」の二つの方法があります（『生き残る賃貸物件オーナーの第一選択肢「攻める経営」とは？』参照）。割合としては、現状それぞれ半分程度と推測されます。特に、アパート経営以外に本業をお持ちの方は、管理を委託するケースが多いでしょう。
なぜなら、実際に勉強し行動を起こすといっても、一般のアパートオーナーさんが、そこまで管理できるかと言えば、なかなか難しい側面もあるからです。まして、アパート経営以外に本業をお持ちの会社経営者、開業医、サラリーマンの方はアパート経営のための時間を取ることは現実的に難しいでしょう。
また、仮にある程度の時間が取れるにしても、空室率が高まる今後のアパート経営においては、専門知識・ノウハウを持ったプロ同士の競争（特に入居者獲得競争）が展開されます。そのプロたちを相手に「戦う」ことのできるアパートオーナーさんは限られます。
そこで、オーナーさんの代理となって、オーナーさんの利益を最大化するための活動をしてくれる管理会社を見つけることが、オーナーさんの重要な仕事となります。
それは「自分の立場に立ってアパート経営をしてくれて、自分の利益の最大化のために働いてくれる代理人」を探すことと言い換えても過言ではないでしょう。それも、自分にはない専門知識・ノウハウを持って、プロとしてアパート経営を行ってくれる代理人です。
これは、一般の企業経営でも行われている「所有と経営の分離」です。
これをアパート経営に当てはめてみると、アパートオーナーさんは文字通りオーナーですから、会社でいうところの株主です。また、同時に最高意思決定者でもありますので、社長の役割も担います。
ただし、オーナーさん自身は不動産の専門家ではありませんので、経営の実務は完全に専門家に任せ、本当に重要なところの判断だけを求められるタイプの社長です。
飲食店などでも、オーナー自身はまったくの素人で、経営を完全に店長以下のスタッフに任せて経営を行い、最終的な判断のみを下している方は多数いらっしゃいますが、そのケースと同様の経営手法です。
しかし、当たり前ですが、専門家であれば誰でもよいかというと、そういうわけにもいきません。優秀でかつ自分の考えを理解してくれる（相性の合う）専門家を見つける必要があります。
経営を委託された管理会社が、経営の実務部隊として仕事をします。そして管理会社の役割は、オーナーさんの利益を最大化することにあります。
一般事業会社では、どのような会社でも、経営の専門家が経営を行い、専門家同士の競争を行うことが当たり前です。また、オフィスビルの運営においては、すでに「所有と経営の分離」はかなり以前から行われています。専門知識を駆使したプロの管理会社（プロパティマネジメント会社）間の競争が展開されているのです。
アパマンの世界も、近い将来オフィスビルと同様に、所有と経営が明確に分かれてくることは確実です。
現時点で専門知識を駆使した管理を行えば、周辺のアパートとの競争においては、圧倒的に有利な事業展開ができることは間違いありません。
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