「家賃滞納」が常態化!?…窮地に追い込まれるアパマン経営者 (※写真はイメージです/PIXTA)

アパマン経営は、常に「社会的な流れ」に大きな影響を受けています。近年においては、売り上げの減少だけにとどまらず、入居者による家賃滞納も非常に深刻な問題です。これらを乗り越え、確実な収益を獲得するには、どんな対応を取るべきでしょうか。業界を取り巻く厳しい現況を、不動産のプロが明快に解説します。

消費者保護という「社会的な流れ」が及ぼす影響

滞納に続く「社会的な流れ」の二つめは消費者保護という流れです。「弱者」保護とも言われています。

 

具体的には原状回復工事の費用負担の問題などがわかりやすい例です。滞納が、入居者が一方的に支払わないという性質であるのに対し、原状回復工事は「支払義務自体が争いになる」のです。

 

以前であれば、退去時点において入居者は入居した時点の状態まで戻す(原状回復する)のが当然とされていました。つまり、原状回復工事は基本的に入居者の負担で行う工事だったのです。しかし、現在は違います。

 

入居に伴って劣化したクロスや床の汚れは「家賃の対価」であるとして、基本的にはオーナー負担となってしまっているのです。これは、国土交通省のガイドラインや「東京ルール」に代表される条例においても定められています。

 

そのため、たとえ賃貸借契約書に「入居者負担」となる旨が明記してあったとしても、訴えられればオーナーは負けてしまうケースも多いのです。

 

このような消費者保護という流れのなかで、オーナーの費用負担増加は避けられません。まして、賃料(売上)が上昇する状態のなかであればまだしも、賃料が下がっていくなかでのコスト増はアパート経営を圧迫することになります。

 

最終的には最高裁で「有効」という形で決着しましたが、少し前は更新料の問題もありました。

 

更新料とは、1年もしくは2年に一度の契約更新時に、家賃の1~2カ月分を入居者がオーナーさんに支払うものです。

 

その支払う内容をお互いに合意し、賃貸借契約書に明記しているにもかかわらず、入居者が更新料を支払いたくないということで裁判を起こし、裁判で更新料が「無効」である(支払わなくてもよい)という判決が続いたのです。

 

更新料はオーナーさんにとって貴重な収入です。それを無効とされては、オーナーさんの収益は圧迫されるのは必至です。

 

更新料が無効である判決の根拠となったのは、平成13年施行の消費者契約法という法律です。また平成21年には消費者庁が設立され、入居者は消費者であり「弱者」であるから、守らなければいけない対象――という考え方が一般化しました。

 

アパートオーナーは「資産家」であり、「お金持ち」なのに対し、賃借人(入居者)は「弱者」だから守らなければいけない、というわけです。

 

このように、消費者保護という社会的な流れがアパート経営を行う上で非常に大きな「逆風」となっています

 

需給のバランス(空室)、家賃等の滞納、消費者保護という三つの要素が重なり、いまはオーナーさんにとって厳しい状況であることは異論がないでしょう。本連載ではこれから、これらをうまく乗り越え、かわし、利益を上げていく方法をお伝えしようと思います。

 

[図表]アパート経営を取り巻く環境

 

\\2/10開催//
令和4年度税制改正を徹底解説!「日本一富裕層に詳しい税理士」が教える
経営者・企業オーナーのための「節税対策」2022 

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧