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株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第30回】

アパートオーナーが語る失敗談…「ダメ物件」の見極め方とは?

収益を上げる物件はどこが違うのか

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アパートオーナーが語る失敗談…「ダメ物件」の見極め方とは?

アパート経営を考える人にとって最大の心配事は「経営失敗」でしょう。株式会社アイケンジャパン社員の高山暁史さんは、以前購入したのが「ダメ物件」だった、ということに、アイケンジャパン入社後に気づいたといいます。今回は高山さんの実体験をもとに、アイケンジャパン大阪支店支店長・永光広大さんにダメ物件と収益をあげる物件の見極め方を教えてもらいました。

オーナーが力説「一番大切なのは不動産会社選びです」

民間会社の意識調査によると、昨今のコロナ禍の影響もあるためか、調査対象者のうち約6割の人が「収入や預貯金に不安を持っている」と回答したことがわかりました。

 

そのような背景もあり、本業以外の収入を求める声がますます高まっています。アイケンジャパン社員の高山さんも、副収入を求めてアパート経営に乗り出したのだといいます。

 

右)永光さん 左)高山さん
左)永光さん
右)高山さん

 

高山「以前の会社に勤めているときに、思い切ってアパートを購入することを決めました。サブリース物件だったこともあり、当初は期待通りに月35万円程度は安定収入を得られていて、ダメ物件を購入したという意識はなかったですね」

 

サブリース物件とは不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸するシステム。あらかじめ家賃が保証されているため、入居者が支払いを延滞したり空室が続いたりした場合でも賃料を滞りなく受け取ることができます。

 

しかし、アパート経営を初めてから2年がたった頃、仲介した不動産会社から「サブリースを止めたい」という連絡が入りました。

 

高山「今思うと不動産会社の経営が危うくなっていたんでしょう。もちろん、すぐに『それは困る』と抗議しましたが、連絡から1年後には会社が倒産し、サブリースもストップしてしまいました」

 

それでも始めのうちは、当初と変わらぬ収入を得ることができたのだといいます。ところが次第に退去者が増え、収入が減っていくことに……。

 

そんな高山さんの前に、さらなる壁が立ちはだかりました。「アパートの管理」です。

 

高山「不動産会社とともに管理会社もなくなってしまったので、自分で探すことになってしまいました。初めに相談したのは賃貸仲介も行っている大手の会社です。しかし手数料が高く、差し引くと、入ってくるお金がローンの返済と釣り合わなくなってしまうため、依頼を断念せざるを得ず……。その後、他の大手不動産会社に依頼しましたが、満足のいく管理をしてもらえませんでした」

 

これについて「アパート経営において重要なのは不動産会社選びです」と語るのは、アイケンジャパン大阪支店支店長の永光広大さん。

 

永光「多くのオーナーは『アパートを持った』こと自体に満足します。でも本当に大切なのは、保有した後の管理なのです。不動産会社を選ぶ際は、物件の紹介をしたあとに一切関与しない会社なのか、管理まできちんとしてくれる会社なのかを見極めてください。ホームページや資料などを見て、経営方針や保有物件をチェックすることも大切でしょう。

 

アイケンジャパンでは購入時のサポートはもちろん、その後の管理にも力を入れているので、安心したアパート経営に乗り出せるのが特徴です」

アパート経営を始める前に必ず現地へ足を運ぶべき理由

では、物件を選ぶ際、どのような点に留意すべきなのでしょうか。

 

永光「アパートを購入したいと思ったら、必ず現地に足を運んでください。そして次の4点を必ずチェックしましょう」

 

1.駅から歩いてみて距離を確認する
2.夜道を歩いて道の明るさや治安をチェックする。特に女性向け物件の場合は必須
3.日当たりを確認
4.このアパートに自分が住みたいかどうか想像する

 

高山さんはアパート経営を始める前に、多くの本を読み、不動産投資について学んでいましたが、経営に失敗したことで「勉強だけでなく、自分の目でしっかり見ることが大切だ」と気づいたといいます。

 

高山「当時、物件とは離れたところに住んでいたこともあり、内覧をしないまま、図面や担当者の話だけで判断して購入してしまいました。

 

購入したアパートは新しく、立地こそよかったものの、階段が外についているため、コケが付き薄汚れて見えるという欠点が目立ちました。

 

女性向けアパートでしたから入居者が減るのも当然です。実際に自分の目で見てみないとわからないことはたくさんあるので、勉強するだけではダメだと実感しました」

 

新築でも無条件で安心はできない…土地の調査も重要!

アパート経営を始める際、高山さんのように「新築だから大丈夫」と考える人は多いのですが、実はそれこそが落とし穴です。永光さんは、アパートが建つ土地についても事前に調べる必要があるといいます。

 

永光「ワンルームの需要がない土地や、一人暮らしの人が多く、アパートの供給が過多になっている、いわゆる激戦区もあります。また、どんなにおしゃれできれいな物件であっても条件が合わないと入居者は集まらないものです。土地に適した物件を購入してほしいと思います」

 

高山「私が購入したアパートは近隣に女子大が多い土地だったのに、一部の大学は『一人暮らし禁止』という規則があったことを、あとから知りました」

 

永光「どんなにすばらしい土地に建っていても100点満点の物件はありません。アイケンジャパンでは購入前にメリット・デメリットをすべてお伝えしていますが、不動産選びにおいては、物件の欠点や気になる点を隠さず伝えてくれる担当者であるかどうかも重要なのです。

 

いろいろな情報を総合的に判断して購入を決め、ぜひ安定したアパート経営を始めてください」

株式会社アイケンジャパン 代表取締役

1965 年(昭和40年)、大分県生まれ。不動産業界歴35年。アパート経営歴20年、5棟経営中。
1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から、12年間業界の経験を積む。1997年アパート販売会社に入社し、9年間、建築企画のノウハウを蓄積。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006年に(株)アイケンホームを設立、2014年に(株)アイケンジャパンに商号変更し、現在に至るまでの14年間変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに約900棟のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99%以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」