「ダイヤモンド空き家投資」で利回り20%を実現できる理由

不況になるほど安定・安全・確実で、最低利回り20%以上を実現する「ダイヤモンド空き家投資」。前回では、その概要を紹介しましたが、これまでの不動産投資の常識を大きく覆すビジネスモデルなので、半信半疑の人も多いことでしょう。人口減少、コロナ不況、空き家率の上昇というマイナス要因ばかりの日本の不動産投資市場において、本当に最低利回り20%以上を実現することは可能なのか? そこで第2回目は、より具体的にダイヤモンド空き家投資のビジネスモデルや、頻繁に取り引きされている利回りわずか数%の物件への投資と何が違うのか、合同会社いい空間の代表、吉井通康氏が説明します。

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空き家再生×最低家賃で「利回り20%」を実現!
合同会社いい空間主催「ダイヤモンド空き家投資」セミナー

 

ダイヤモンド空き家投資は「ボロ空き家」ほどお宝物件

空き家を格安で仕入れて、低価格でリフォームし、地域最安家賃で貸し出せば、空室リスクはなくなります。これが最低利回り20%以上を実現する「ダイヤモンド空き家投資」のビジネスモデルです。不動産投資市場で、利回りわずか数%という物件が信じられないほど売買されていますが、その真逆の投資法といえます。

 

もう少し具体的に説明しましょう。築年数が30~80年と古くて郊外や地方の駅から遠く、設備もよくない物件です。つまり、立地の悪い“ボロ空き家”ほどお宝物件なのです。

 

 

たとえば、木のようなツタが外壁を覆い、瓦が飛んでいて雨漏りする物件でも、投資の対象になります。なかには床が抜けていたり、シロアリが発生していたりする物件もあります。トイレが汲み取り式で、最寄り駅から徒歩1時間以上の物件もめずらしくありません。ダイヤモンド空き家投資に共感した投資家でも、このような物件を見ると投資に踏み切れなくなる人がめずらしくないくらいです。

 

ボロ空き家がダイヤモンドの原石に見えないのもムリはありません。不動産投資に関する本には、これらの物件は「買ってはいけない」と書かれており、不動産会社も絶対にすすめないからです。ところが、このような物件だからこそ、格安で手に入れることができ、低価格のリフォームを施すことで、投資総額が約200万~300万円に抑えることができるのです。そのため地域最安家賃で賃貸に出しても、利回り20%以上を実現することができるのです。

 

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不動産投資市場は「右肩下がり」ビジネスの理由

日本は先進国のなかで最速で高齢化が進み、人口が減少しています。総務省統計局の調査によると、2021年(令和3年)3月の総人口は1億2548万人で、前年同月に比べ48万人減っています。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家率も13.6%で過去最高となっています。まさに日本は賃貸経営が難しくなっている国なのです。

 

東京も昨年から人口減少に転じたので、例外ではありません。「世界の一人当たりの名目GDP(USドル)ランキング」も2000年は2位でしたが、2020年は23位となっています。世界を見渡してみても、これほど大きく凋落した国は日本だけです。不動産投資市場はこれからずっと右肩下がりのビジネスといっても過言ではないでしょう。

 

ところが、このような状況にもかかわらず、数千万~1億円超の投資で「利回りわずか数%」という物件が、信じられないほど多くが売買されています。このような投資物件は家賃が高いわりに利回りが低いケースが多いです。それなりの家賃だと中所得者層向けの物件となって、競合が多いので入居率のリスクがでてきます。入居してくれなければ家賃を下げることになり、さらに利回りが低くなってしまいます。

 

新築物件で実質利回りは数%~マイナス、築2~10年の築浅物件で0~4%、築11~30年の中古物件でも5~11%といったところでしょう。そのため、これから中所得者層を対象にした不動産事業に参入するのは、最悪の決断といえます。

 

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ダイヤモンド空き家投資は「高額物件」と何が違うのか

これまで説明してきたとおり、賃貸経営が難しくなってきた日本では、だれでも安心できる、きれいな空き家を探すのは危険です。そこで、利回りわずか数%の不動産投資とダイヤモンド空き家投資の何が違うのかを見ていくことにします。

 

たとえば、一般的な利回り8%、ダイヤモンド空き家投資の利回り20%で、それぞれ1億円の不動産投資を行ったとします。ともに9,000万円の融資を受け、2.3%の利息で25年ローンとします。

 

 

利回り8%の場合、満室だと年間で賃料800万円、返済額480万円で返済後320万円です。利回り20%の場合は、満室だと年間で賃料2,000万円、返済額480万円で返済後1,520万円です。同じ条件でも、後者のほうが4倍以上の収益となります。

ところが、ともに家賃が10%下がり、空室が10%増え、トータルで20%の家賃減になったとします。とてもよくあるケースです。利回り8%の場合、年間で賃料640万円、返済額480万円で返済後160万円となります。利回り20%の場合は、年間で賃料1,600万円、返済額480万円で返済後1,120万円となります。

 

さらに、管理費や原状回復費、大規模修繕積立金などのマイナス分を考慮すると、前者の場合は収支が約100万円の「赤字」になります。これが信じられないほど売買されている不動産投資の怖い現実なのです。ちなみに後者の場合は、収支が約800万円の「黒字」です。8%と20%の差とは、8:20の差ではなく、無限大といっていいほどの差があるのです。

 

吉井 通康
合同会社いい空間 代表社員

 

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合同会社いい空間 代表社員

欧州系金融機関で営業から本部まで約30年勤務したが、2018年に上司のパワハラが原因で突如、退職。いわゆる区分マンションで不動産投資を知り、失敗に学び、中古アパートや⺠泊、貸会議室 運⽤等に学び、「ダイヤモンド空き家投資」に出合う。現在は住宅弱者と空き家問題解決とその投資家育成業に集中している。「ダイヤモンドは利回り20%など当たり前、それより本当にワクワク楽しくて皆が喜ぶんです︕」

著者紹介

連載いい空間「問題解決型不動産投資家」の育成が、日本を元気にする

取材・構成/桃山 透
※本インタビューは、2021年3月31日に収録したものです。

本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。