なぜ、いま「ダイヤモンド空き家投資」が富裕層に最適なのか?

現在、不動産投資市場には富裕層に限らず無防備な参加者が急増しています。人口減少、コロナ不況、空き家率の上昇というマイナスばかりの状況にもかかわらず、利回りわずか数%の物件が大量に売買されています。その結果、赤字を毎月補填し続ける投資家、自己破産する投資家が後を絶ちません。そんな時代に合同会社いい空間が提案するのが、最低利回り20%以上を実現する「ダイヤモンド空き家投資」です。「不況になるほど、より安定・安全・確実になるのがダイヤモンド空き家投資なのです」と代表の吉井通康氏は力説します。第1回はこの空き家投資がどのようなもので、なぜ富裕層にも注目されているのかを説明します。

「空き家」問題を解決する不動産投資があった

人口減少やコロナ不況に加え、空き家の割合は年々増加しています。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は13.6%と過去最高を記録しました。東京都でも空き家率が10.6%となっています。しかも、東京都は昨年から人口も減少に転じました。これらのことからもわかるように、空き家も空室も、全国で例外なく急増することが予想され、従来の方法で空き家に投資しても安定した収入を得るのは難しいのです。

 

実際、不動産投資市場では、利回りわずか数%という名付けて「薄氷の上の物件」が信じられないほど多くが売買されています。その結果、数千万~1億円超もの借金のリスクを負っているのに、収支はほぼゼロか赤字という投資家は珍しくありません。これが誰も語らない不動産投資の真実なのです。そんな時代だからこそ、弊社が提案する「不況になるほど安定・安全・着実」で利回り20%以上の「ダイヤモンド空き家投資」の能力が身につけば、安心して投資していくことができます。

 

 

ダイヤモンド空き家投資の対象は、空き家投資家を自認する投資家でも逃げ出すような、不人気の空き家です。一例ですが、郊外や地方の駅から遠い、築30~80年の誰も投資対象にしたがらない“ボロ空き家”です。それを格安で購入し、空き家経験者も信じられないような格安でリフォームを施して、賃貸に出します。投資総額は約200万~300万円くらいに抑えます。そんな物件は誰も借りてくれないのでは? と思われる人もいるでしょう。ところが、フルリフォーム済の広い戸建てなのに、地域で最安家賃にすることで、すぐに借り手がつくのです。

 

実例を挙げると、千葉市の物件Aは、購入代金が約200万円、リフォーム代が約100万円で総額300万円の投資でした。年間家賃収入が72万円(月額6万円)なので、利回りは24%です。

 

誰も投資対象にしたがらないほどのボロ空き家なので、空き家の所有者や近隣の住民から感謝されることも珍しくありません。まさに空き家問題・社会問題を解決する不動産投資なのです。

 

「住宅弱者」問題も解決する新しい不動産投資

住宅弱者の問題も深刻となっています。高齢者や外国籍、LGBT(セクシュアル・マイノリティ)、障がい者、生活保護受給者など、賃貸物件を借りにくい人が急増しています。この原因の多くは、無知な大家さんたちです。

 

国土交通省が発表した「住宅確保要配慮者に対する賃貸人の入居制限の状況」(平成30年)を見てみると、高齢者に対して77%、外国人に対して71%、障がい者に対して75%もの大家が拒否感をもっており、入居制限をしています。主な理由は「家賃の不払いに対する不安等」です。人口が減少し、空き家の割合が増えているにもかかわらず、これらの人たちの入居制限をする大家さんは増加傾向にあるのです。

 

また、2018年(平成30年)の生活保護受給者数は約210万人、生活保護受給世帯数は約163万世帯で、コロナ不況により増加傾向にあります。

 

住宅弱者に貸すとクレームが多いのでは? という思い込みや偏見の目で見るオーナーも少なくありませんが、事実はそうではありません。ボロ空き家とはいえ、最低限とはいえフルリフォームをした広い戸建てなのに、地域最安家賃で貸すので、入居者から感謝されることがめずらしくないくらいです。

 

ダイヤモンド空き家投資の根底にあるのは「⼈の役に立つ理念」です。⾼利回りにもかかわらず、住宅弱者でも安⼼して⽀払える地域最安家賃で、⼾建てを提供していきます。住宅弱者だけでなく、処分に困っている空き家の所有者や近隣の住民、ひいては自治体の役にも立っているのがダイヤモンド空き家投資なのです。

 

富裕層も注目する「ダイヤモンド空き家投資」

多くの投資家を見てきて思うのは、成功しない人は、金儲けにしか興味がもてない人です。成功する人は、人の役に立てることを喜びとし、問題が発生しても前向きに取り組もうとする人です。

 

吉井通康 合同会社いい空間 代表社員
吉井通康 合同会社いい空間 代表社員

 

いつの日か、人は必ず最期を迎えます。その時に「人の役に立てた人生だった」と思いたくありませんか? お金に困ることなく充実した人生を送っている富裕層の人こそ、心の底ではこう思う人は少なくないと思います。

 

弊社では、空き家問題と住宅弱者の役に立ち、それでいて利回り20%以上を確保することができる、自立した「問題解決型不動産投資家」になる能力を身につける教育プログラムを提供しています。これまで約200人の会員がこの投資法を学び、実際に実践しています。8割がサラリーマン、残りの2割が自営業で、なかにはリフォーム会社や建築会社の経営者もいます。

 

ダイヤモンド空き家投資は、富裕層にこそ最適といえます。よく、富裕層は増やすより守る、といわれます。守るのだから都心の資産性の高い不動産を保有すべきというコンサルタントも多いですが、資産性が高い=相続税が高くなるという致命的なデメリットがあることはあまり言及しないのは不思議です。

 

また、実は高額なほど下落幅大きい(かもしれない)というリスクがあります。リーマンショックの時のように、下げるときは破滅的に下がります。

 

このダイヤモンド空き家投資は、1軒につき投資総額が約200万~300万円に抑えることができ、下がり幅はそもそも、ほぼ存在しないうえ、利回りが20%以上という高収益・資産効率が高いモデルなので、相続税が増えすぎるジレンマに陥らなくてすむからです。

 

例えば、同じ1000万円を稼ぐのに、利回り5%なら2億円投資しなければなりませんが、利回り20%なら5000万円ですみます。「投資は小さく、収益はおおきく」です。しかも、驚くことに、売買額は固定資産税評価額以下、それも1/2、1/3で購入することがほとんどなのです。

 

安く仕入れているので出口戦略でも1戸あたり安いため、売却がしやすいのも、安心感につながります。単なる金儲けだけでは決して味わえない、人の役に立ち、人生を豊かにすることが実感できるのも、やりがいにつながります。

 

最近、富裕層が受講生に増えてきたので、どうして興味を持ったのか、ざっくばらんに聞いてみたところ、ダイヤモンド空き家投資のような少額の投資を勧められたこともないし、資産性が高いことがその分だけ大きな下落リスクを包含している点についても認識が甘かったと痛感したのがキッカケだと教えてもらいました。

 

吉井 通康
合同会社いい空間 代表社員

 

合同会社いい空間 代表社員

欧州系金融機関で営業から本部まで約30年勤務したが、2018年に上司のパワハラが原因で突如、退職。いわゆる区分マンションで不動産投資を知り、失敗に学び、中古アパートや⺠泊、貸会議室 運⽤等に学び、「ダイヤモンド空き家投資」に出合う。現在は住宅弱者と空き家問題解決とその投資家育成業に集中している。「ダイヤモンドは利回り20%など当たり前、それより本当にワクワク楽しくて皆が喜ぶんです︕」

著者紹介

連載いい空間「問題解決型不動産投資家」の育成が、日本を元気にする

取材・構成/桃山 透
※本インタビューは、2021年3月31日に収録したものです。

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