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物件探しの2つの方法…インターネットと個別相談
物件の探し方の手法には大きく分けて2つあります。1つはインターネットで検索する方法です。もう1つは、不動産会社のセミナーや個別相談に行き、物件を紹介してもらう方法です。不動産会社には賃貸専門の仲介業者もあれば、一般の住宅を販売している会社もあります。
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収益物件を買う目的であれば、収益物件を扱っている会社を探しましょう。収益物件の情報が多く掲載されているサイトは次の通りです。
健美家（けんびや） https://www.kenbiya.com/
楽待（らくまち） https://www.rakumachi.jp/
不動産投資☆連合隊 http://www.rals.co.jp/invest/
このほかに、大手の財閥系の不動産会社のサイトも物件情報が多く、相続案件も多いため、合わせてチェックしてみるといいでしょう。
住友不動産販売 https://www.stepon.co.jp/
東急リバブル http://www.livable.co.jp/
野村不動産アーバンネット https://www.nomura-un.co.jp/
三菱UFJ不動産販売 https://www.sumai1.com/
まずはどんな物件がどのエリアにあるのか。相場観を知る意味で、インターネットを使って勉強しましょう。
次に、収益物件を紹介してくれる不動産会社が主催するセミナーに参加してみましょう。健美家や楽待など収益物件専門のポータルサイトでは、不動産投資をテーマにしたセミナー情報が掲載されています。
それらのサイトから、興味があるものに参加していき、知識とともに不動産会社のネットワークを広げていきましょう。
「物件概要書」には、必要な情報が網羅されている
インターネットやセミナーで収益物件の情報に触れると、「物件概要書」を見ることになります。物件概要書には、物件やその物件が立地する土地に関するさまざまな事項が記載されています。
物件概要書には、主に物件名、住所、価格、利回り、戸数、地積、延床面積などが記載されています。写真や間取り図はついていませんので、それらの資料が見たいときは別途資料を請求するとよいでしょう。もちろん、その場所に足を運ぶことが可能であれば、自分で目で確認することがベストです。
物件概要書を見ると、物件の特徴についておおまかに理解することができます。買うべき物件なのかどうかを判断する目利き力を養うためにも、数多くの物件概要書に目を通すことをおすすめします。
●まず、価格が適正かを確認
物件概要書の見るべき最初のポイントは、物件の価格です。相場に比べて、高くないか、安すぎないかを見ます。それぞれ高い場合も、安い場合もなにか理由があるわけですから、気になったら問い合わせてみましょう。
●表面利回りではなく、実質利回りで検討する
次にチェックしたいのが利回りについてです。表面利回りで表記されていることが多いのですが、実質利回りで計算をしたら、思ったよりも利回りが低いということがあります。表面利回りで表記されていた場合、実質利回りを計算してから検討してみましょう。
●築年数と構造から、融資期間を考える
続けて建物の構造と築年数を見ます。融資を受けることを考えると、基本的にローンの借入期間は耐用年数に応じて行われるため、物件概要書においても、築年数は耐用年数と合わせて考える必要があります。
さらに耐用年数は建物の構造に関連するため、合わせて構造もチェックします。建物の耐用年数は、鉄筋コンクリート造47年、鉄骨造34年、木造22年です。たとえば、鉄筋コンクリート造で築31年の場合、ローンの借入期間は「47－31年＝16年以内」になります。
●容積率、道路付け、耐震性など
容積率や道路付け、耐震性などの表示についてもチェックしましょう。なぜなら、容積率をオーバーしている物件や耐震性が悪い物件など建築基準法に違反している場合、融資を受けることが難しくなるからです。
オスカーキャピタル株式会社
代表取締役社長 金田大介
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