カンボジア不動産の隆盛「分譲住宅」を中間層に売り込む奥の手

宗吉敏彦はリーマンショックに巻き込まれ650億円の負債を抱えて倒産。いったん経済の表舞台から姿を消した。リーマンショックで地獄に堕ちた男はアジアで再起のチャンスをいかに掴んだのか。宗吉とともに躍進するアジア不動産市場の潜在力と今後の可能性を探る。本連載は前野雅弥、富山篤著『アジア不動産で大逆転「クリードの奇跡」』(プレジデント社)の一部を抜粋し、編集したものです。

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カンボジア「経済成長率7%」の実力とは

カンボジアの経済成長率は極めて高い。2015年が7.7%、2016年と2017年はいずれも7.0%。カンボジア経済の成長のエンジンは人口増だ。2014~2016年の人口の平均増加率は1.6%でアジアの中でもトップレベル。この経済成長著しいカンボジアでもクリードはがビッグプロジェクトに挑んでいる。

 

759戸の戸建てが完成前に完売

 

タンソンニャット国際空港から北に2キロメートル進むと、すっと景色が変わる。目に飛び込んでくるのは大きな池。そのほとりにクリードが手がける巨大開発プロジェクトがある。「ボレイ・マハ・センソック・プロジェクト」——。11万4000平方メートルの土地に759戸の戸建て住宅が並ぶ。大半が隣家と壁を共有する中間層向けの「長屋づくり」だ。

 

連棟式の住戸がこれだけ集まる風景はまず日本にはない。しかも平均的な建物が1.5階建て。1階部分(60平方メートル)が大きく、2階部分には1階部分より一回り小さいメザニン(中2階、40平方メートル)が載る。購入費用は安くて1戸あたり5万~6万ドル(約550万円~660万円)だ。

 

2018年までに開発を計画していた合計759戸が完成したが、このすべてが完成までに完売したという。(※写真はイメージです/PIXTA)
2018年までに開発を計画していた合計759戸が完成したが、このすべてが完成までに完売したという。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

日本ではなかなか馴染みがないが、これがカンボジアの中流階級の住戸の一般的な姿だ。2階部分の拡張やその上の階の積み増しは、住宅の購入者が家族構成の変化などに合わせ好きなタイミングで自由に計画できる。

 

1.5階建てにとどめる分、購入時の費用は安い。住宅購入者が近所の顔見知りの工務店に頼めば「デベロッパーが最初から造ったものを買うよりも増築部分は3割程度、安くすむ」(江口)。

 

もちろんこだわりの増築となればその限りではない。材料やデザイン面で凝りに凝った増築をしてしまうと、いくらデベロッパーを通さないからといっても高くつく。

「実はこういうケースは少なくない」(江口)

 

ただ、重要になるのは建物の強度だ。デベロッパーに頼むにしても自分で増築するにしても、上層階を載せるなら、土台となる1.5階分の建物部分はあらかじめ強度を上げておかなければならない。上積み分の重さを想定、これに耐えられる構造設計にしておくことは必須だ。

 

ところがカンボジアではここのところの考え方が甘い。地震が少ないせいか「基礎工事が雑なケースも多い。家を買ってまもなく外構のタイルが割れてしまうようなこともある」(江口)という。カンボジアだからといって、許されることではない。

 

しかしクリードの場合はここで手を抜かない。構造計算を正確に行い、基礎工事を徹底、役所からは2.5階建ての建築物として許認可をとる。これで引き渡した後も購入者は1階分、上積みすることが可能だ。

 

建物を引き渡した後もそれで終わりにはしない。管理をする会社向けにガイドラインを設定、住宅購入者が定められた以上に後から上積みする違法建築を許さないよう教育する。

こうして造った住戸は1戸あたり5万~6万ドル(約550万~660万円)。2015年3月に取得した土地に2018年までに開発を計画していた合計759戸が完成したが、このすべてが完成までに売れてしまった。

 

「これが経済成長率7%の実力か……」と宗吉。中間層を狙う戦略がピタリ的中した格好だ。予想を上回る好調ぶりに「こんなことならもっと周辺の土地を買っておけばよかった」。このプロジェクトも結局、途中から売るものがなくなってしまい、周囲の地価ばかりが上がっていったのである。

 

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住宅分譲ビジネスは買い手の資金調達まで用意

住宅ローンも肩代わり融資

 

江口によれば購入を牽引したのが「パワーカップル」だ。子どもがいない共働き夫婦(DINKS)か、子どもが1人いる若い共働きのカップルたち。構図は日本と類似する。

 

ただ、マハ・プロジェクトの場合も他のカンボジアのプロジェクト同様、パワーカップルが両親や兄弟、親戚などと一緒に住むケースも多い。世帯年収は月1000~1500ドル(約11万~16万5000円)の中間層がボリュームゾーンだが、何世帯で住宅の資金を負担しているかは住戸によって事情が異なる。

 

このためカンボジアでは、誰が住宅を買う力があるのか判断しにくいのが悩みのタネだ。現金を持っていてポンと買ってくれる人はいい。しかしこれは全体の4割程度。残りの人は銀行借り入れで賄なうがこれは2割程度だ。

 

残りの4割は……実はこの層にはクリードが割賦で販売。「銀行がお金を貸してくれないなら」と、クリード自身がリスクを負担し実質的に顧客にローンを提供することで、住戸を販売する。クリードは購入者の信用調査を行わないため、金利は10%強と高めに設定しているが、1~2年延滞なしに支払いが実行されれば、その信用で銀行での借り換えを勧め、これで資金を回収することにしている。現在のところ未回収のお金はほとんどない。

 

「東南アジアでの住宅分譲ビジネスは、買い手の資金調達までセットで考えないと成り立たない」と宗吉。強烈だったのは現地の銀行とのやり取りだ。以前、宗吉は現地の銀行と提携住宅ローンの設定を交渉したことがある。その時、銀行の担当者は真顔で宗吉にこう言ったのだった。

 

「我々の銀行は貧乏人には金を貸さない。金持ちに金を貸して高い金利をもらうのが我々のビジネスだ」

 

こんな調子だから、カンボジアの銀行は日本以上に形式主義だ。計算上、住宅ローンを返済できるだけの十分な収入があっても、小さな商店の店主が書面で収入を証明できなかったりすると、ローンをつけてもらえない。

 

そういった層に対してクリードが「この人は大丈夫だ」「誠意があるから返してくれる」と判断した場合は、銀行の代わりにリスクを取って住宅ローンを組む。頭金は30%。いわゆる現地の銀行のローンが下りるまでの「つなぎ」融資だ。昔、日本のデベロッパーがやっていた住宅の割賦販売だ。

 

自らが造って売る建物だからその不動産価値はよく分かっているし、仮にローンの返済が滞ってもいつでも別の顧客に販売することは可能だ。実質的なノンリコースローンといえる。

 

1人当たりのGDPが日本の20分の1のカンボジアでプロジェクトをするなら、そこまでリスクを覚悟しなければ何も始まらない。もちろん、それがビジネスとして正解なのか、宗吉はよく分からない。それでも宗吉は自らが開発したボレイ・マハ・センソックの現場を訪れた時、「金儲けという点では、決して効率的で安全ではなかったかもしれないが、このプロジェクトをやって良かった」と思った。

 

ボレイ・マハ・センソックの広場で学校から帰った子どもたちが歓声を上げながら遊んでいたり、池のほとりに造ったあずまやで、家を買ってくれたお客さんが上半身裸で、気持ちよさそうに夕涼みをしていたり……。

 

決して余裕はないけれど、それなりに満足できる家に住み、日々の生活を送っている人たちの様子を見ていると、自分がやった仕事の意味を感じるのだ。そんな時に宗吉は、新興国で中間層向けに受け入れられる不動産を開発し、そのうえで利益を得ているということに誇りを感じるのだった。

 

宗吉 敏彦
クリードグループ 代表

 

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    クリードグループ 代表

    1965年生まれ。早稲田大学理工学部建築学科卒業後、伊藤忠商事に入社。不動産開発やコーポレートファイナンスに従事したのち、1996年クリードを設立。
    当時の国内不動産業界で一般的でなかったDCFの概念を取り入れた不動産投資・評価にいち早く着目し事業をスタート、私募不動産ファンド・REIT運用等を手がける。
    2012年からは、マレーシアを皮切りに本格的に東南アジアでの不動産投資に着手。現在、シンガポールに拠点を移し、マレーシア、カンボジア、ミャンマー、バングラデシュ、ベトナムで事業を展開している。

    著者紹介

    日本経済新聞記者

    京都府出身。1991年早稲田大学大学院政治学研究科修了、日本経済新聞社入社。東京経済部で財務省、総務省などを担当。金融、エレクトロニクスの取材を経て、産業部エネルギー記者クラブ時代は石油業界の再編、アラビア石油の権益問題などを取材した。著書に『田中角栄のふろしき 首相秘書官の証言』『ビール「営業王」社長たちの戦い 4人の奇しき軌跡』(日本経済新聞出版社)、『負債650億円から蘇った男 アジア不動産で大逆転「クリードの奇跡」』(プレジデント社)。近著に『田中角栄がいま、首相だったら』(プレジデント社)がある。

    著者紹介

    日本経済新聞 記者

    2014年よりハノイ支局長としてベトナム全般を取材。現在は日経産業新聞の海外面デスクを務める一方、外国人労働者問題、ASEANなどを取材。著書に『現地駐在記者が教える 超実践的ベトナム語入門』(アスク出版)がある。

    著者紹介

    連載リーマンの敗者、沸騰するアジアの不動産市場で奇跡の復活

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    宗吉 敏彦 前野 雅弥 前野 雅弥

    プレジデント社

    クリードの奇跡の主人公、宗吉敏彦は、2009年1月9日、リーマン・ショックに巻き込まれ650億円の負債を抱えて倒産。いったん経済の表舞台から姿を消したものの再びアジアで復活したかと思ったら、世界的な新型コロナウイルスの…

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