恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化の波

高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション 次に来る空き家問題』(日本経済新聞出版社)より一部を抜粋・編集し、老朽マンションの現状を解説していきます。

古い物件で進む「空室化」「賃貸化」…スラム化の危険

マンションはまた、時間の経過とともに、空室化、賃貸化が進んでいく。総務省「住宅・土地統計調査」(2018年)によれば、マンションの空室率は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20%超が23.8%に達する。一方、国土交通省「マンション総合調査」によれば、マンションの空室率は全体では2.4%に過ぎないが、1974年以前完成のマンションでは空室戸数が10%超の物件が増え、1969年以前になると空室戸数が15%超の物件が増えていく。

 

いずれの統計でも、築40年を超えると、マンションの空室率が高まっていくことがわかる。今後、築40年超のマンションが増えていくことを指摘したが、これらのマンションは、その時には空室率も高くなっていることになる。

 

国土交通省統計で、2008年度から2013年度の5年間で、空室戸数の割合がどれだけ変化したかを見ると、1970年~1974年、1975年~1979年と完成年次が古い物件では、空室戸数の割合が上昇している。

 

さらに、1970年~1974年完成の物件について、空室戸数割合の分布がどのように変化したかを見ると、2013年度においては空室戸数の割合がより高いほうにシフトしている。今後、時間の経過とともに、区分所有者の高齢化や空室化が進んでいくため、管理機能も落ちていく。

 

次に、マンション賃貸化の状況であるが、マンションは相続しても住まずに貸す、また最初から貸す目的で取得するものも少なくない。区分所有者が住まず賃貸物件の割合が高くなると、これもまた、管理機能を弱める要因となる。

 

総務省統計によれば、賃貸戸数の割合は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20~50%が19%、50%以上が6%に達する。区分所有者が高齢者して高齢者向け施設などに移る場合や、亡くなった後に相続人が住まず、貸すケースが増えていくことが考えられる。

 

一方、国土交通省統計によれば、1968年以前完成の物件では、賃貸戸数の割合は22.3%になっている。2008年度と2013年度の5年間で、賃貸戸数の割合がどれだけ変化したかを見ると、1970年~1974年完成の物件は賃貸戸数の割合が上昇している。

 

以上から古い物件ほど空室化、賃貸化が進んでいることがわかる。管理組合の機能が著しく低下した場合、マンションがスラム化する危険が生ずる。

 

米山秀隆

大阪経済法科大学経済学部教授

 

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大阪経済法科大学経済学部教授 

経歴
2020年9月~ 大阪経済法科大学経済学部教授
2020年8月~ 総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー
2019年10月~2020年8月 国立研究開発法人勤務
2019年4月~2019年9月 株式会社シンクダイン
2016年6月~2017年10月 総務省統計局「2018年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー
2009年4月~2017年3月 高崎商科大学非常勤講師
2007年7月~2010年3月 慶応義塾大学グローバルセキュリティ研究所客員研究員
2004年2月~2019年9月 「ESPフォーキャスト調査」フォーキャスター
1996年4月~2019年3月 株式会社富士通総研
1989年4月~1996年4月 株式会社富士総合研究所
1989年3月 筑波大学大学院経営・政策科学研究科修了(経済学修士)
1986年3月 筑波大学第三学群社会工学類卒業

著者紹介

連載「マンション限界時代」スラム化していくマンションたち

限界マンション 次に来る空き家問題

限界マンション 次に来る空き家問題

米山 秀隆

日本経済新聞出版社

進む、建物の老朽化と住民の高齢化。 老朽化マンションの放置・スラム化は不可避なのか? マンションは終の棲家にならないのか? ▼老朽化したマンションの末路は、スラムか廃墟か。居住者の高齢化と建物の老朽化という「2…

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