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古い物件で進む「空室化」「賃貸化」…スラム化の危険
マンションはまた、時間の経過とともに、空室化、賃貸化が進んでいく。総務省「住宅・土地統計調査」（2018年）によれば、マンションの空室率は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20％超が23.8%に達する。一方、国土交通省「マンション総合調査」によれば、マンションの空室率は全体では2.4%に過ぎないが、1974年以前完成のマンションでは空室戸数が10%超の物件が増え、1969年以前になると空室戸数が15%超の物件が増えていく。
いずれの統計でも、築40年を超えると、マンションの空室率が高まっていくことがわかる。今後、築40年超のマンションが増えていくことを指摘したが、これらのマンションは、その時には空室率も高くなっていることになる。
国土交通省統計で、2008年度から2013年度の5年間で、空室戸数の割合がどれだけ変化したかを見ると、1970年～1974年、1975年～1979年と完成年次が古い物件では、空室戸数の割合が上昇している。
さらに、1970年～1974年完成の物件について、空室戸数割合の分布がどのように変化したかを見ると、2013年度においては空室戸数の割合がより高いほうにシフトしている。今後、時間の経過とともに、区分所有者の高齢化や空室化が進んでいくため、管理機能も落ちていく。
次に、マンション賃貸化の状況であるが、マンションは相続しても住まずに貸す、また最初から貸す目的で取得するものも少なくない。区分所有者が住まず賃貸物件の割合が高くなると、これもまた、管理機能を弱める要因となる。
総務省統計によれば、賃貸戸数の割合は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20～50%が19%、50%以上が6%に達する。区分所有者が高齢者して高齢者向け施設などに移る場合や、亡くなった後に相続人が住まず、貸すケースが増えていくことが考えられる。
一方、国土交通省統計によれば、1968年以前完成の物件では、賃貸戸数の割合は22.3%になっている。2008年度と2013年度の5年間で、賃貸戸数の割合がどれだけ変化したかを見ると、1970年～1974年完成の物件は賃貸戸数の割合が上昇している。
以上から古い物件ほど空室化、賃貸化が進んでいることがわかる。管理組合の機能が著しく低下した場合、マンションがスラム化する危険が生ずる｡
米山秀隆
大阪経済法科大学経済学部教授
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