家族の絆にひびが入るのはこんなところから
要注意トーク2「賃貸アパートを建てると、これだけ相続税評価が減額されます」
賃貸アパート建築を勧める営業トークで主にフォーカスされる内容が、相続税評価減の割合です。
不動産は額面通りの評価となる現金と違い、相続税評価に関しては時価ではなく、毎年7月に発表される「路線価」(公示価格の約80%)をもとに算出され、用途や形状によって評価減できるのが特徴です。賃貸物件を建てる際の評価減のポイントは大きく3つあります。
①賃貸物件を建てると、その敷地は貸家建付地として約20%、評価額を圧縮できる
②土地上に計画した新築建物の評価は、約60%、評価減になる
③借り入れをした際は、その分の債務控除ができる
そこで、相続税評価額が大幅減となる図式[図表1]などを見せつつ、
「3億円を現金で持っていると、3億円の評価のままですよね。しかし、土地の場合、そこに5億円の借り入れをし、賃貸マンションを建てると、土地の評価は貸家建付地として約20%減り、約2億4000万円になります。建物も、固定資産税評価と貸家権控除などにより、約2億1000万円ほどになります。しかもマンション購入の際の借入額を債務控除できますので、評価額はマイナスとなり、相続税0円が実現できるわけです」
といった具合にトークを展開するわけです。
借り入れをし、賃貸アパートを建てるだけで、こんなに相続税評価額が圧縮されるとは―何とも魅力的な話です。
もちろん、この内容自体には、何のウソもありません。
注目のセミナー情報
【資産運用】5月8日(水)開催
米国株式投資に新たな選択肢
知られざる有望企業の発掘機会が多数存在
「USマイクロキャップ株式ファンド」の魅力
【国内不動産】5月16日(木)開催
東京23区×新築×RC造のデザイナーズマンションで
〈5.5%超の利回り・1億円超の売却益〉を実現
物件開発のプロが伝授する「土地選び」の極意