恐ろしい…老朽化進む「築古マンション」のとんでもない末路

国民の約10人に1人は分譲マンションで生活している今、マンションに住む人たちは大きな危機に瀕している。老朽化と大規模修繕、管理組合との付き合い、住民の転居と高齢化……。マンション購入時には明かされない課題を解説。 ※本記事は幻冬舎ゴールドライフオンライン掲載の書籍『分譲マンション危機』(幻冬舎MC)より一部を抜粋したものです。

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「ゴーストマンション予備軍」の特徴は…

◆ゴーストマンション症状1 初期状態(初期状況)

 

初期状態(初期状況)の可能性の見分け方としては、皆様の分譲マンションの長期修繕計画書の最終年限が、マンション終焉期を表わせているかどうか、つまり、存在する最終年限が表わされているかどうかにつきます。

 

現在、一般に作成されている長期修繕計画書は、25年間とか30年間です。そして5年ごとの見直しで5年分を追加して行きますが、ほとんどのマンションでは5年ごとの更新はされていないと考えられます。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

実際には、大規模修繕工事時の直後に修繕工事費の実績を基に10年から15年程度の更新を主眼とした、25年間程度の修繕計画がなされるのが一般的だと思っています。つまり、次回予定の大規模修繕工事の時期までの、修繕積立金の状態を確認する為の計画になっているように思われます。

 

次回大規模修繕工事の想定工事項目や想定工事費の見直しもされ、修繕積立金の値上げの要否が検討されます。最終年限を含んだ超長期修繕計画になっていないので、仕方のないことです。

 

5年ごとの見直しは、国土交通省の標準指針が規範になっています。従いまして、各々の管理組合が管理している長期修繕計画書は、最長約25年間の長期修繕計画書が準備されていることになりますが、これはこれでひとつの将来計画ではありますが、十分ではありません。

 

なぜなら、建物の耐用年数には触れず、25年間の修繕計画書の最終では、修繕費用の累計額と修繕積立金の累計額が同額として示されていますので、最終年度の次の年は、修繕積立金の残高はゼロとなり、現実的な計画書にはなり得ません。

 

国土交通省の修繕積立金に関するガイドラインは、考え方を示しているものと思われ、実際に修繕計画書を作成する時は、もっと長期間の修繕計画書を作成して、修繕工事と修繕積立金のバランスを見る必要が出てきます。

 

また、この計画書では、超長期で見ると、エレベーターやタワーパーキングなど、当初計画では予定されていなかった修繕工事項目も必要な修繕工事として後から出てきて、修繕積立金の値上げということも起こります。

 

なにより不充分なのは、当該マンションの終焉期への対応策、つまり建物の解体費とか急に起こり得る地震など自然災害被害の復旧費の手だてが為されていないことです。急に必要となった復旧費などに、使途が明確になっている長期修繕計画書の修繕積立金をあてることは、計画書自体の破綻を意味します。

 

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一級建築士 

1948年生まれ。1972年、総合建設会社建築設計部に入社。分譲マンションをはじめ、他用途の建築物の設計・監理及び施工支援に従事。定年退職後、【建築総合サポート】=〈建築総合サポート一級建築士事務所〉及び〈マンション総合サポート管理士事務所〉を開設。分譲マンションの管理組合運営支援、長期修繕計画書作成、大規模修繕工事支援など、建物に関するあらゆる不安解消と問題解決に取り組む。 一級建築士、設備設計一級建築士、マンション管理士その他多数の資格を所有。

著者紹介

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分譲マンション危機

分譲マンション危機

小林 道雄

幻冬舎MC

どんなマンションでもいずれは起こる、 住民を悩ます数々の病理 国民の約10人に1人は分譲マンションで生活するといわれる現代。 今、マンションに住む人たちは大きな危機に瀕している。 老朽化と大規模修繕、管理組合の人付き…

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