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株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第25回】

融資に積極的な金融機関が多い!「岡山」アパート経営の魅力

アイケンジャパン支店長インタビュー⑦

不動産投資新築アパート経営岡山

融資に積極的な金融機関が多い!「岡山」アパート経営の魅力

ところ変われば、アパート経営も変わる……不透明感の増す昨今は、地域の特性を把握して、ニーズに即したきめ細やかな対応が求められています。そこで地域ごとのアパート経営の実情を探っていきましょう。第4回目は岡山。お話を伺ったのは、アイケンジャパン岡山の伊茂治(いもじ)直毅支店長と、管理部の松山祐典係長です。

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「土地は安く、家賃は高く」のアパート経営が実現可能

左:アイケンジャパン東京本社長内山 裕文さん 右:アイケンジャパン東京本社管理部係長金井 彩さん
左:アイケンジャパン岡山支店支店長 伊茂治直毅さん
右:アイケンジャパン岡山支店管理部係長 松山祐典さん

 

新築アパート経営を成功させるために、留意すべき点はいくつかあります。その最たる例は、物件のロケーションです(関連記事:『なぜ「新築アパートの家賃」は、時間とともに下がるのか?』)。岡山のアパート経営では、どのような立地を選べばいいのでしょうか。

 

伊茂治「公共交通機関が弱いので、JR岡山駅から1~2駅までが商圏。それ以外の土地は、購入を考えにくいというのが現状です。JR岡山駅の東口は、商店街やオフィス街が続くエリアの中心地。弊社が物件を建てているのは、その商店街周辺となります。

 

『駅と旭川に挟まれたエリア』がメインですので商圏は広くありませんが、しっかり運営できれば投資の魅力はある街です。土地代が安いのに、家賃は高く設定できるという特徴があるため、バランス感覚に優れたアパート経営が実現するのです」

 

松山「私は3年ほど前に、福岡支店から岡山支店へ赴任となりました。部屋探しの際に『福岡のほうが、家賃は安いかもしれない』と感じたのを覚えています。岡山は意外に高い家賃設定が、可能なエリアなんですよ」

 

アイケンジャパンが新築アパートを建てる際、JR岡山駅の東口の商店街やオフィス街がひとつの目安
アイケンジャパンが新築アパートを建てる際、目安となるのは…

 

 

交通の便はいまひとつという岡山ですが、そんななかで活躍する路面電車が、今後環環状線になる、延伸するという構想も。近年は、アイケンジャパン以外にも岡山へ進出するディベロッパーの存在が目立つそうですから、要注目のエリアであることに間違いはありません。

女性の入居者が多く、家賃滞納リスクが低い理由は?

次に、アイケンジャパン岡山支店が管理するアパートの入居者の特徴を伺いました。

 

伊茂治「現在のところ、女性の入居者様が圧倒的に多いですね。また弊社物件の周囲には岡山大学病院や岡山赤十字病院など大病院が多いため、医療に従事する入居者様の数も多くなっています。私は個人的に岡山市内のアパートを一棟経営していますが、全9室中の8室に、医療従事者が入居されています」

 

松山「エリア内には病院だけでなく、医科大学も多いため、医大生の入居者様も散見されますね。岡山で医大生が住む物件の家賃相場は3万円台となっていますが、弊社物件の家賃相場は5万円台から。富裕層の家庭のお子様が、入居しているのかもしれません。いずれにせよ、賃貸経営という意味では安心感の高い入居者様が多くなっています」

 

アイケンジャパンが建設する物件は、モダンなデザインとセキュリティ設備の充実が高く評価されています。こうした物件価値が、岡山市内でも属性の高い入居者を集める要因となっているのかもしれません。

融資が受けやすい…年収450万で審査に通ったケースも

それでは、アイケンジャパン岡山支店が管理するアパートのオーナーは、どんな特徴を持っているのでしょうか。

 

松山「管理部の人間として、日々オーナー様と接していますが、公務員や会社員の人が多いという印象を受けています。『外部の人に警戒心を抱く』という県民性を感じることはありますが、その代わり信頼関係が深まれば、心を開いてくださる。人と人との繋がりが重視されており、ひとりのオーナー様が別のオーナー候補者様を紹介してくださることもあります」

 

伊茂治「エリア全体の平均年収はそれほど高くないと思いますが、一定の富裕層が存在しており、弊社物件をご購入いただいております。価格帯は他エリア同様、6室6,000万円~7,000万円程度が一般的です。また、県外でも距離が近い広島県福山市在住のオーナー様も何人かいらっしゃいます」

 

岡山エリアで注目すべきなのは、融資の受けやすさ。年収600万円以上という目安はあるものの、実際には450万円程度でも審査に通ったケースも存在しているそうです。

 

伊茂治「岡山県内だけでなく、近隣の広島県や四国に『融資に積極的な金融機関』が存在しており、連携も図られています。オーナー様の勤務先属性や自己資金によって変動はありますが、選択肢が多く可能性が広がりやすいのは確かだと思います」

今後注目が高まりそうな「投資の穴場」エリアは?

それでは岡山で、今後注目の高まりそうなエリアはあるのでしょうか? 投資家としては、非常に気になるところです。

 

伊茂治「これまでは岡山市内での実績固めに集中していましたが、すでに50棟以上を手掛けたので、そろそろ別エリアに進出したいという思いがあります。そこで最近強化し始めたのが、倉敷市です。

 

倉敷は女性に好まれるデザイナーズアパートが少ない、投資の穴場です。エリア的にはJR倉敷駅の線路の北側。大型商業施設の建築が相次いでいるほか、付近に高速道路のインターチェンジも存在しているため、車での移動に便利です。2019年はしっかりとした調査の末、一棟目を実現したので、今後も継続していきたいですね」

 

松山「岡山市内の物件を経営されている倉敷市在住のオーナーさんや、四国在住のオーナーさんから『倉敷に建てないの?』というお言葉を頂戴していたので、個人的に今後の展開が楽しみです。倉敷には観光客に人気の美観地区もあるため、今後ますますの発展が期待できそうですよ」

 

『晴れの国』といわれるほど天候が安定し、自然災害の少なさから歴史ある建造物も数多く現存している、岡山。同地でのアパート経営が秘める可能性は、今後ますます高まっていきそうです。

2006年創業。エリアを主要駅15分以内、入居ターゲットを物件選びの目線が激しい「社会人女性」に絞るなどして、「99%以上の入居率」を実現。2020年12月には「98.2%の収益稼働得率」を達成し、オーナーの98%以上がアパート経営を継続している。近影は代表取締役の中島厚己氏。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」