安定的な収益が得られ資産圧縮効果も高いと、富裕層の税金対策として人気を集めている都心の新築不動産への投資。しかし都心の中古一棟不動産を主力とする、アイ・インターナショナル株式会社管理部の矢吹靖浩部長は「投資でありながら“殖やす”という視点が抜け落ちている」と指摘します。そこで税金対策だけでなく資産形成も両立する「富裕層のための新しい不動産投資のカタチ」について考えていきます。第4回目のテーマは「老後を見据えた資産形成における、都心中古一棟不動産投資の優位性」。
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「老後にいくら必要か」では長寿リスクを払拭できない
数年前に「人生100年時代」という言葉が流行語となり、長寿リスクが取り沙汰され始めた。長寿リスクとは、寿命が延びることで定年退職後の生活費や医療費、介護費用などの負担が増し、年老いてから経済的に困窮することだ。
厚生労働省の調査によれば、1947年の時点で日本人の平均寿命は男女とも50代だった。しかし、その後は時代とともに長寿化が進み、2020年7月に発表された最新のデータ（2019年）で男性が81.41歳、女性が87.45歳に達している。
もはや、今の現役世代は公的年金だけでゆとりある老後を過ごすのは困難だと言われているが、さらに長寿化が進めば、不足分がいっそう増えていくことになる。こうしたことから、「老後30年間で約2000万円も貯蓄を取り崩す必要がある」といった報告書を金融庁が発表し、世間が大騒ぎしたことがあった。
結局、金融庁は同報告書を撤回したが、実際に不足しそうな金額にはかなりの個人差があるものの、誰しも多かれ少なかれ不安を感じているのは揺るぎない事実だろう。そして何より、どれだけ蓄えておけば万全なのかが明確にならない限り、公的年金で賄えない分は「貯蓄を取り崩して充当する」という方法では不安を完全に払拭できない。
言い換えれば、「老後までにいくら蓄えておく」との発想ではなく、現役を引退した後も着々とお金が手元に入ってくる資産運用が求められているのだ。こうして老後も資産形成が進んでいけば、貯蓄が底をつくことをむやみに恐れなくて済む。
「現役引退後も高利回りの家賃収入というフロー（定期的な収入）が得られる点でも、都心の中古一棟マンションが注目されています。利回りの低い新築マンションとは違い、購入のために組んだローンを返済している最中も手元に収益が残り、長く安定的なインカムゲイン（利回り収益）を期待できるからです」
こう指摘するのは、アイ・インターナショナル株式会社管理部の矢吹靖浩部長だ。定年退職後も公的年金以外に収入を得るために可能な限り働き続けることが一般的になっているが、家賃収入はいわゆる不労所得であり、こちらは体力的な限界とも無縁である。
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「最も住みやすい都市」と評価された東京
老後まで見据えた長期のスパンで取り組むうえでは、高齢化が進んで日本の人口が減っていくことが気掛かりかもしれない。だが、当連載の第2回でも触れたように、東京の都心ではまだしばらく人口の増加が続いていく見通しだ。さらに、矢吹氏はこうつけ加える。
「米経済誌のグローバルファイナンスが公表した『住みやすい都市ランキング2020年』において、東京はロンドンやニューヨークを抜いて首位に輝きました。世界的に見ても、便利で安全な東京は人気の高い都市なのです。足元では新型コロナウイルスの感染拡大で人の行き来が滞っていますが、長い目で見れば、東京の魅力に惹かれて海外から移り住んでくる人たちが増えていくでしょう。こうして自然と人が集まる街ですから、特に都心の優良物件では、空室が出てもすぐに埋まりやすい状態が今後も続くことが予想されます」
老後に向けて少しでも早く都心の中古一棟マンショに投資していれば、段階的にフローを手厚くしていくことも可能となってくる。1棟目で組んだローンの返済が進み、収益の蓄積も進んだタイミングで2棟目、3棟目と手を広げることで、インカムゲインを増やしていくのだ。
こうして本業とは別の収入が絶えず潤沢に入ってくる状態を生み出しておけば、生涯にわたって金銭的な不安から解消されることになる。
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ゴールセッティングはどのように考えるべきか？
では、現役を引退した後の定期的な収入源を確保する目的で購入した都心の中古一棟マンションは、いったいいつまで保有し続けるべきなのか？ その“出口戦略”も、あらかじめ念頭に置いておきたいところだろう。
「相続財産として次の代に譲り渡すべきか、その前に売っておくべきかに関しては、個々のお客様が所有している物件の状態や家族構成などによって判断が大きく異なってきます。したがって、当社ではお客様の背景やご要望に沿って、個別にコンサルティングを展開しております」（矢吹氏）
当連載の第3回でも指摘したように、都心の中古一棟マンションは実勢価格よりも相続税評価額が大幅に低くなるので、次の代が引き継いだとしても税負担が抑えられる。一方で、節税メリット以上の好機（キャピタルゲインを狙えるチャンス）が訪れていたなら、そのタイミングで売却するのも一考だろう。
ただ、アイ・インターナショナル株式会社が取り扱っている物件が高利回りである理由もきちんと理解したうえで、行動を起こすのが賢明のようだ。矢吹氏は次のように述べる。
「我々は、相続がらみで売り急いだ物件を好んで仕入れているのも事実です。特に対策を講じていなかった人が慌てて売りに出し、割安な値段で手放さざるをえなくなっているのです。実勢よりも安く仕入れることができれば、それを新たに購入するお客様に高い利回りを提供できることになります」
つまり、同社を通じて取得した人は、非常に有利な条件でその物件を所有しているわけだ。前述したように相続税の節税も期待できるし、自分自身のライフプランに応じて、焦ることなく自由にゴールを設定すればいい。
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