地価高騰の東京で「高利回りの不動産投資」が実現する理由

安定的な収益が得られ資産圧縮効果も高いと、富裕層の税金対策として人気を集めている都心の新築不動産への投資。しかし都心の中古一棟不動産を主力とする、アイ・インターナショナル株式会社管理部の矢吹靖浩部長は「投資でありながら“殖やす”という視点が抜け落ちている」と指摘します。そこで税金対策だけでなく資産形成も両立する「富裕層のための新しい不動産投資のカタチ」について考えていきます。第3回目のテーマは「地価の高い東京で高利回りの不動産投資が実現できる理由」。

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末永く安定的に高利回りの家賃収入を期待できるか

高利回りと言えば、地方都市のマンションやアパートが派手に取り沙汰されたことがあった。地価の上昇に伴って東京の物件は利回りが低下したのに対し、地方都市の地価は横ばいどころか低下傾向を示したところもあり、相対的に利回りが高かったからだ。

 

しかも、地価が安いことから、購入費用において建物部分が占めるウエートが大きくなり、その減価償却による節税効果も期待できた。こうしたことから、不動産業界では地方都市の物件を勧める動きが活発化し、実際に購入した投資家も少なくなかった模様である。

 

アイ・インターナショナル株式会社管理部 矢吹靖浩部長
アイ・インターナショナル株式会社管理部 矢吹靖浩部長

残念ながら、その中には今になって首を傾げている人もいるようだ。アイ・インターナショナル株式会社管理部の矢吹靖浩部長はこう指摘する。

 

「表面上、地方の物件は非常に高利回りで魅力的に思われますが、いったん空室が発生するとなかなか埋まらないケースが少なくありません。それに、諦めて売却するにしても、なかなか買い手が見つからないことも多いのです。空室がすぐに埋まって安定的にその利回りを期待できるか否かが肝心ですし、いつかは手放す局面が訪れるわけですから、出口のこともきちんと考慮したうえで購入を検討すべきです」

 

東京都心の賃貸物件は年間を通じて需要が安定的に推移しているが、地方都市は進学や異動のシーズンに集中しがちだ。その時期に入居者を獲得できなければ、空室が長期化する恐れがある。

 

そもそも、地方都市では人口の減少傾向が続いているうえ、一時はインバウンド(訪日外国人旅行者)が足を伸ばすようになったものの、新型コロナウイルスのパンデミックでその動きは寸断された。当連載の第1回第2回で述べてきたように不動産投資では収益性(利回り)を重視すべきだが、着実にその利回りを享受できそうか否かについて、シビアに見極めることも不可欠なのである。

 

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情報ネットワークを強みに、高利回り物件を選別

アイ・インターナショナル株式会社が取り扱っている都心の中古一棟マンションは、利回りの高さとともに、堅調な需要が見込まれる(退出しても新たな入居者がすぐに見つける)物件に的を絞っているという。矢吹氏は次のように説明する。

 

「我々の場合は、いかに好条件の物件を仕入れるかという商品の選別を最重視しています。強みは掘り出し物の物件をいち早く察知できる情報ネットワークで、人が集まりやすくて重要なエリアに対象を絞り、最寄り駅から近い魅力的な物件を選りすぐっているのです」

 

市場において割安な値段で売りに出されている物件は、何らかの難点を抱えている可能性もある。つまり、高利回りのものの中には「訳あり物件」も潜んでいるのだが、だからこそアイ・インターナショナル株式会社のノウハウが生かされるという。

 

「単に利回りが高いだけではなく、綿密な調査を行って物件を徹底的に吟味しています。また、同業他社の中には仕入れてすぐに転売するところも見受けられますが、当社の場合は購入されたお客様がしっかりと利益を得られる状態に仕上げたうえで販売しています。お客様とともに歩んでいくというスタンスに徹することで信頼を獲得してきたからこそ、2棟目、3棟目を購入したいというお客様が少なくないのです」(矢吹氏)

 

高利回りの中古マンションにおける最大のネックは“玉石混交”となっていることだが、アイ・インターナショナル株式会社はその中から真の光を放つものを選び抜き、きちんと磨き上げたうえで顧客に提供しているということだ。そして、それが顧客満足度を高めている。

 

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資産形成、相続税対策…都内中古一棟不動産という選択

同社が販売している都内中古一棟マンションは6〜8%台の表面利回りが中心で、諸経費を除くと、その8割程度が実質利回りになるという。そして、25年完済のローンを組んで資金調達を行ったとすると、利息負担分と元金返済分を差し引いても利回り収益の約2割は手元に蓄積されていく計算となる。

 

無論、完済後はすべての利回り収益が積み上げられていくので、着実な資産形成へと結びつく。これに対し、当連載の第1回でも触れた新築一棟マンションは借入金がもっと巨額になるうえ、表面利回りがかなり低く、マイナスの収支が続くケースも珍しくない。

 

これに対し、アイ・インターナショナル株式会社が取り扱っている物件は手取り分が多くて80%程度の入居率でも十分に収益を確保できるうえ、その大半がほぼフル稼働状態となっている。空室が発生しにくければ、想定以上に収益が蓄積されていくことを期待できる。

 

一方、中古マンションは相続発生時に大きな節税効果も期待できる。相続税を計算する際に、土地は「路線価(実勢価格の80%程度が一般的)」、建物は「固定資産税評価額(建築費の6割程度が一般的)」と同等の評価額と算定されることが多い。

 

また、賃貸マンションのように他人に貸し出していれば、土地は自己利用のケースの約6割、建物は約7割の評価額となる。そもそも建物の評価は経年とともに低下し、最終的には建築費の2割程度(最終残価率)に達するので、その分だけ相続税負担が軽減される。

 

仮に3億円で取得した中古マンションだったとしたら、条件次第では億を割り込む金額まで評価を下げることが可能だ。

 

「着実に利益を得ることを第一の目的として捉え、長期のスパンで資産形成を図るのが不動産投資の本質。その長い道のりの先には相続や出口(売却)が待ち受けており、大局的な視点で取り組むべきものです」(矢吹氏)

 

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アイ・インターナショナル株式会社 管理部 部長

約20年ほどコモディティ・為替・株式と常に金融相場の最前線で過ごし、日本経済新聞やBloomberg等へ、市況予想やコメントも提供。その後、大きく変わりゆく国内・世界情勢を踏まえ、海外への資産移動の必要性を強く感じ、実物資産でもある海外不動産へ進出。シンガポール・フィリピン・マレーシア・タイ・ハワイをメインエリアに、海外不動産に限らず、国内にはない魅力ある投資などのコンサルティングを手掛ける。そのネットワークや経験を生かし、インバウンド・アウトバウンド双方の不動産ビジネスを通じ、世界からも注目されている日本の不動産を含めた、ビジネススキームを展開しています。
金融マーケットから見た、『一味違う観点からの海外投資の魅力』や『投資先としての日本不動産の魅力』をお伝えすることに全力を注いでいます。

著者紹介

連載常識が変わる!ニューノーマル時代「勝てる不動産投資」の極意