8000万円も節税できる！はずだったのに…

問題点2　小規模宅地等の特例が使えない

土地の相続には、小規模宅地等の特例というものがあります。居住用宅地や事業用宅地として該当する宅地があったときに、相続人がある条件を満たせば、上限面積まで宅地の通常の評価額から80％減額して相続することができるというものです。

なぜここまで大幅な減額が可能かというと、高い評価額の土地に配慮してあるということと、特に居住地に関しては生活に欠かせないものですから、高額な評価によって相続人が居住地を失わないようにするためでもあります。

相続税対策では、最も利用すべき大事な特例の一つとして考えられています。だからといって無闇やたらに80％の減額を行うわけにはいきませんので、適用条件があります。

居住用宅地に該当するのは以下の2つの条件のどちらかを満たした土地です。

①　被相続人が居住していた

②　生計を一（いつ）にする親族が居住していた

生計を一にするというのは、わかりやすく言えば被相続人が生活費全般を面倒見ていたかどうかということです。そして、相続人は以下の3つの条件のどれかを満たす必要があります（①被相続人が居住していた場合の案件）。

①　配偶者

②　同居していた親族

③　配偶者も親族もいない場合、相続開始前3年以内に自分もしくは配偶者が持ち家を所有していない親族

◆取得者要件以外に宅地等に所有や家屋の居住要件あり

②生計を一の要件は、①当該生計一親族が取得していること、②申告期限までその宅地等を所有していること、③申告期限までその家屋に居住していること。Dさんの場合には、被相続人が居住していた借地なので居住用宅地としては該当していたのですが、配偶者も同居していた親族もおらず、長男は持ち家を持っており、長女は配偶者の旦那さんが持ち家を持っていたので、現時点で条件を満たした相続人がいませんでした。

150坪のうち70坪が自宅敷地でしたから、適用できれば約1億円の自宅の借地権が約2000万円まで減額できるはずでした（特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等の併用なので200㎡が限度）。

また、アパート部分の借地権は貸付事業用宅地等として該当できるので、事業を引き継ぐことを前提として相続人が取得すれば50％の減額が可能です。Dさんの場合も適用できればアパート部分の80坪の借地権として約1億1000万円が約6840万円まで減額できるはずでした。しかしこちらもまた長男が不動産賃貸業に興味がなさそうだったので、相続人が条件を満たすかどうかが微妙なところだったのです。