国内不動産 賃貸経営
株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第15回】

アパート経営に慎重派の社員が…「まさかの寝返り」の真相

アイケンジャパン社員対談②

不動産投資新築アパート経営新連載

アパート経営に慎重派の社員が…「まさかの寝返り」の真相

アパート経営のリスクや、成功するコツはどんなものなのか。一番内情に詳しい、新築アパートを売るアイケンジャパンの社員6人に、本音を語ってもらいました。参加社員は、既に自社のアパート経営を実践している「積極派」の3人と、自社のアパートを持っていない「慎重派」の3人。果たして積極派の社員は、慎重派の社員を説得できるのでしょうか。

対談参加社員のプロフィールはこちら

【参加社員プロフィール】

《積極派》
藤本氏(44):既婚、賃貸に居住 ・福岡、名古屋、埼玉にアパート3棟所有 ・家賃収入の手残りは年間500万円程度
購入理由:アイケンジャパンで勤務するうちに「アイケンジャパン」のアパート経営の魅力に気付いた

伊茂治氏(33):独身、賃貸に居住 ・広島、岡山にアパート2棟所有 ・家賃収入の手残りは年間400万円程度
購入理由:アイケンジャパンで勤務するうちに「アイケンジャパン」のアパート経営の魅力に気付いた

安岡氏(46):既婚、賃貸に居住 ・熊本にアパート1棟所有 ・家賃収入の手残りは年間150万円程度
購入理由:アイケンジャパンで勤務するうちに「アイケンジャパン」のアパート経営の魅力に気付いた 

《慎重派》
工藤氏(42):既婚、賃貸に居住
未購入理由:奥さんがアパートより先に「マイホーム購入」を希望 

三宿氏(45):独身、賃貸に居住
未購入理由:資産形成に興味がない

高山氏(43):既婚、持ち家に居住
未購入理由:以前アパート経営で大失敗

>>>社員対談を①から読む 

本音をいえば、借り入れられるだけ購入したい

高山プロフィールを見ますと、消極派の三宿さんは、資産経営にあまり興味をお持ちではないとのことですね。

 

三宿まぁ、そうです。一応投資信託はやっているんですけど。

 

伊茂治それは矛盾していますね。「お金に興味がない」といいながら、投資信託をやっているというのは、心の奥底に「増やしたい」という気持ちがあるからではないでしょうか?

 

「アパートも買ってみたいけど、なかなか第一歩を踏み出せない」というのは、よくあるケースなんです。やれるならやった方が良いと思いますよ。

 

三宿逆にお伺いしたいんですけど、伊茂治さんはいま、2棟のアパートを所有されているそうですね。この先はどれぐらい増やしたいんですか?

 

伊茂治持てるだけ持ちたいです。借り入れができる範囲で、持てるだけ。100億円借り入れるなら、私は借り入れて購入に回しますよ。

 

藤本100億円の借り入れは現実的な話ではないけど、正直1億円単位なら、2億円でも3億円でも、変わらないよね。

 

伊茂治変わらないです。返そうと思っても、すでに自分では返せない額に達していますので。

 

でも100億円の物件を購入して、年間5%の利回りで運用できれば、それだけで年収5億円になるんです。借り入れだけでなく、利益についても「頑張って働こう!」と気合を入れるだけで稼げる額では、なくなっているんですよ。

 

藤本つまり借り入れたモン勝ちなんです!

 

高山なるほど……。消極派の私も、だんだん説得されてきた気がします(笑)。

いま所有している優良物件を、いつまで持ち続けるのか

高山私はまだ入社二年目なので、皆さんにお聞きしたいんですけど、これまでアイケンジャパンのサポートを得てアパート経営をされている大家さんで、失敗例というのは本当にないのですか?

 

伊茂治ないですね。

 

高山本当ですか? 私は中古物件を売却されたオーナー様が、わずかにいらっしゃるという話も聞いたのですが……。どういった理由からだと思いますか?

 

藤本主な理由は、『資産の組み換え』なのではないかな。ほかには『利益確定』とか。持ち続けていても良いのだが、新しい物件に鞍替えたいタイミングだったのだと思います。

 

高山購入時よりも物件価値が上がったので、売却したいということなんですね。

 

藤本そうそう。ただ私の個人的な意見を言うと、新築に鞍替えして新たな長いローンを組むより、一棟の物件を持ち続ける方が、良いと思う。でもそこは人それぞれ考え方が違うので……。

 

高山では藤本さんは、売却の予定はないと。

 

藤本今のところ、売る気はないかな。1棟目は25年ローンのうち、3分の1にあたる8年が終わっているからね。このまま順調であれば、家賃収入で回していけるようにもなるし。

 

高山安岡さんも、このままずっと持ち続けるつもりでいらっしゃいますか?

 

安岡今のところ売却の予定はないけど、ずっと持ち続けようと思っているわけでもありません。ニュートラルな気持ちで、一番良い時に方向性を決められれば、という感じでしょうかね。

 

藤本伊茂治くんはどうなの?

 

伊茂治私も安岡さんと近いですね。基本的にはずっと持ち続ける気なんですけど、途中で「購入額より2~3千万円高く買うよ」という人が現れたら、売らない手はないので。その売却益を、次の不動産購入の頭金にしていく、というのも良いと思います。その都度状況に合わせて、戦略を練っていこうかなという感じですね。

負け物件は、「損切り」するのが最良の選択肢

伊茂治高山さん、アパートを持たない理由はないですよ!?

 

高山いや、持っているんですって。

 

伊茂治そうか、負け物件詳細はクリックで確認ですよね……(笑)。

 

高山(笑)

 

藤本負け物件は、持っていても意味がないからなぁ。

 

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高山実際に皆さんの感触で、負け物件を所有しているオーナーさんはどのくらいいらっしゃると思います?

 

伊茂治​山ほどいらっしゃると思います。だからこそ、不動産投資の評判が下がってしまうんですよ。悪いニュースばかりが流れていますからね。数多くの負け物件や良くない会社が存在しているということですから、買主が知識をつけなくてはならないのだと思います。そうしないと、高山さんのようになってしまう(笑)。

 

高山頭に来るなぁ(笑)! じゃあ負け物件を持っている人は、どうすれば良いと思いますか?

 

藤本売るしかない。持ち続ける時間がもったいないよね。多少損切りしてでも、長い目で見たらできるだけ早く売って、代わりに良い物件を持った方が、利益回収のスピードが上がっていくと思う。

 

高山なるほど。でも私は、損切りが苦手なんですよ……。そういうお客さんも多いのでは? そんなとき、皆さんはどう説得されるんでしょう。

 

藤本「売りましょう」というしかないですね。もちろんお気持ちはわかりますが。

 

高山何もなくなったら、それはそれで寂しいんですよね。

 

藤本また買えばいいじゃないの。

 

高山売ってしまうと、もう次がないのではという心配があるんです。

 

藤本違う、違う。いま負け物件を持っているから、買えないんだよ。銀行からすると負け物件は、マイナス評価にしかならないわけだから。そんな人にお金は貸せない。

 

高山そうか。負け物件を処分すれば、次に行けるということなんですね…、わかりました! すいません三宿さん、工藤さん。僕は積極派に寝返ります(笑)!

 

伊茂治​えっ、もう寝返るんですか……。つまんないなぁ、もっと反論したかったのに(笑)。

 

高山いや皆さんの話を聞いていたら、「早くそっち側へ行きたい」に変化してしまって(笑)。

 

藤本結局、高山さんがいま所有している物件は、どのくらいの出費になったの?

 

高山最初の中古物件は2,500万円で購入しています。もうひとつは5,000万円くらい。合計で7,500万円ぐらいですね。

 

安岡コロナの給付金はもらえなかった? 賃貸物件の経営でももらえるケースはあるんですよ。事業としてひと月でも、収益が前年より50%以下にダウンしていればね。

 

私も一応話を聞きに行ったんだけど「50%以上のダウンでなくてはダメ」と、ほうぼうたらいまわしにされた挙句、「融資がありますよ」といわれたので帰ってきました(笑)。

 

高山そうだったんですね。もともと低空飛行なので、あまり影響を受けていないんですよ、残念ながら……。

 

【アイケンジャパン・中島社長のコメント】

三宿君はあまり将来のことを不安視していないから、投資信託くらいの投資だけで十分なんでしょう。独身貴族ならではですね。ある意味羨ましい。

伊茂治君は回転が早いので攻めていますね。アパートを何棟でも増やすのは結構なことですが、まだ若いので日々の生活が派手にならない様にだけ注意して下さい。『勝って兜の緒を絞めよ』です。

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株式会社アイケンジャパン 代表取締役

1965 年(昭和40年)、大分県生まれ。不動産業界歴35年。アパート経営歴20年、5棟経営中。
1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から、12年間業界の経験を積む。1997年アパート販売会社に入社し、9年間、建築企画のノウハウを蓄積。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006年に(株)アイケンホームを設立、2014年に(株)アイケンジャパンに商号変更し、現在に至るまでの14年間変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに約900棟のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99%以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」