経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

所得とは、収入から必要経費を差し引いたもの

確定申告のポイントについて紹介しよう。勘違いする人が時々いるが、所得と収入は違う。所得とは、収入から必要経費を差し引いたものだ。賃貸経営における収入には、家賃だけでなく、共益費、礼金、更新料等が含まれる。必要経費には、不動産に関わる固定資産税、管理費、修繕費、損害保険料、減価償却費、借入金の利息等がある。

 

確定申告には「青色申告」と「白色申告」がある。白色申告は、簡易な記帳による帳簿が認められている。一方、青色申告には記帳の義務があるが、税法上の優遇措置を受けることができる。

 

青色申告には、「青色申告特別控除」「青色事業専従者給与」「純損失の繰越しと繰戻し」の3つのメリットがある。

 

青色申告特別控除は、所得金額から最高65万円(2020〔令和2〕年より、帳簿を法律で認められた電子保存しているか、電子申告を行う場合以外には、55万円)または10万円を控除できる。5棟10室以上等の事業的規模の場合、不動産所得に関わる取引を正規の簿記の原則により記帳し、貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付すると、65万円か55万円の控除が受けられる。それ以外の場合は、10万円を控除できる。

 

青色事業専従者給与は、青色申告者の不動産経営を事業的規模で行い、15歳以上の親族が手伝う場合に支払う給与で、必要経費として認められる。一方、白色申告の事業専従者控除は、配偶者の場合86万円等の上限がある。青色事業専従者給与の適用を受けるためには、届出書の提出が必要だ。

 

純損失の繰越しと繰戻しでは、減価償却費の計上等で、その年の所得が赤字になった場合、その赤字分を翌年以降の3年間にわたって、各年の所得から差し引くことができる。前年も青色申告をしている場合、純損失の全部、または一部を前年分の所得から差し引くことができ、還付を受けることもできる。以上が所得税を節税するポイントだ。

 

「事業税」は、家賃収入が一定以上の規模である場合、課せられる。5棟10室以上等の事業的規模になると課税対象となり、所得金額から「事業主控除」等を引き税率をかけたものだ。事業主控除とは、一律で年間290万円の控除のこと。不動産所得が290万円以下であれば、事業税は発生しない。税率は、不動産賃貸業の場合は5%となる。ただし、事業税は、所得税・住民税と同様に毎年の不動産の利益に対してかかる税金だが、所得税・住民税と異なり、経費になる。

 

個人の最高税率60%(所得税45%、住民税10%、事業税5%)近くとなる場合は、法人化によって節税の方法を検討するのも一つの手だろう。

 

・不動産を売却するとき
 
不動産を売却するときは、「譲渡所得税」「印紙税」がかかる。

 

譲渡所得は「収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたもの。不動産を売却したときの譲渡所得も所得の一種なので、所得税と住民税の課税対象になる。給与所得などと異なるのは、不動産の譲渡所得は「分離課税」となっている点だ。給与所得や事業所得、一時所得などは、1年分の所得を合計して税額を計算する「総合課税」だが、譲渡所得は、他の所得と切り離して計算する。

 

譲渡所得に対する税率は、売却した年の1月1日現在で、その不動産を所有していた期間によって異なる。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、39.63 %の税率。所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20・315%だ。つまり、所有期間5年を境に、譲渡所得税の税率は大きく変わるので注意が必要だ。

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1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

永井 ゆかり

プレジデント社

ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

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