プロの不動産アドバイザーが「自宅マンション」を勧めないワケ

新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は激変している。景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産激変 コロナが変えた日本社会』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

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築年数が経過すると節税効果低下し賃料も下落

不動産投資は本来そんなに甘いものではありません。それを自宅で実現しようなどというのは、特にポスト・コロナでは相当難しい挑戦になると思われます。それでは、これまでの王道だった、借入金をしてアパートやワンルームマンションに投資するのはどうでしょうか。

 

牧野知弘著『不動産激変 コロナが変えた日本社会』(祥伝社新書)
牧野知弘著『不動産激変 コロナが変えた日本社会』(祥伝社新書)

巷で話題になっている不動産投資での成功体験本は、その多くが実は投資するにあたって最も重要なバランスシートについて触れられていません。曰く、家賃収入が1億円になりましたとか、税金でこのくらい節税ができましたとか、会社決算でいう損益計算書(P/L)を語るものばかりです。

 

肝心の資金調達については、史上最低の低金利であるから、リスクは小さい。不動産関連費用は多くが費用として計上できるから節税になる、などという楽しい話ばかりです。果ては借入を受ける銀行員との交渉術や管理会社に対する管理費用の節減の仕方など、テクニカルな手法の解説に終始したものが多いようです。

 

しかし、不動産投資で見落としがちなのは、バランスシートのほうなのです。不動産投資を行なえば、バランスシート上では、不動産という資産が積み上がるいっぽうで、負債も計上されます。そしてこの負債は、本来は不動産から計上される家賃収入の中から返済していくべきものです。

 

ところが多くの不動産投資指南本では、借入金の返済の仕方を解説するのではなく、借入金によるメリットばかりを強調してきました。そして借入金はなるべく長期に組んでゆっくり返済していくものとしか認識していないのです。

 

たとえば年間1億円の不動産収入がある人は、一見するとものすごいお金持ちに映りますが、表面利回りが5%とするならば、資産は約20億円持っていることになります。しかしそれをすべて現金で買っているかと言えば、多くの場合、借入金で賄っているはずです。当然、今後この借入金の元本と金利を払っていかなければならないわけです。

 

不動産に対する目利きが良く、すべての物件で価格が今後も下がらず、またピンチ(不動産マーケット全体が下落する、金利が上がるなど)のときには、すぐに買い手がつく、築年数が経過してもあまり修繕費用もかからない、税金も安いなど有利な条件がすべて出揃えば、もちろん人生大成功となりますが、現実は厳しいものです。

 

アパート投資もワンルーム投資も、築年数が経過するにしたがって競争力が落ちます。つまり賃料が下落していきます。理由は次から次へと同じような魂胆で新しい物件が登場してテナントを奪い合い始めるからです。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

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牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

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牧野 知弘

祥伝社新書

不動産が高騰し続けている。 銀座の地価は1980年代のバブル期を上回り、三大都市圏と「札仙広福」(札幌・仙台・広島・福岡)の上昇が著しい。国内外の投資マネーの流入、外国人富裕層の購入を背景に、超大型ビルや再開発の計画…

不動産激変 コロナが変えた日本社会

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牧野 知弘

祥伝社新書

新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は大激変している。「不動産のプロ」であり、長く現場の動向を観察してきた著者は、そう断言する。いったい、何が変わるのか?たとえば、従来社員一人当たり三坪で計算されて…

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