任意売却物件を購入するときの注意点

不動産が安い理由は、買いたいと思う人があまりいない、つまり人気がないということだ。そこで、まず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。

（1）建物が古い
（2）立地が悪い
（3）空室だらけで家賃収入が少ない
（4）借地権が付いている
（5）土地に接道がなく建て替えができない
（6）事故物件である
（7）特殊な物件である
（8）売主に事情がある

主に以上の8つの理由がある。この8つの理由をさらに分析して、高利回りで運用できる可能性があるか、可能性があるとしたら何がポイントになるかを探ってみよう。

「売主に事情有り」物件——玉石混交のため目利き力が必要

最後に売主に事情がある場合をご紹介しよう。売主が早く不動産を売却して現金化したい場合が多く、理由は、相続税の納付のためや、自分がつくった借金を返済するためというケースが多い。

任意売却物件は一般的に市場価格よりも安い。（※写真はイメージです／PIXTA）

こういった物件の代表的な取引方法として「任意売却」という売買手法がある。任意売却とは、所有者が債務を返済する目的で物件を売る行為をいうが、任意売却物件は一般的に市場価格よりも安い。

一方、デメリットもある。任意売却物件の契約は、売主と不動産業者だけでなく、債権者である金融機関の承諾も得ないといけないため、一般的な仲介の不動産よりも時間がかかる。通常、不動産を売却する際には、その売却金を含めてローンを一括返済する必要があるが、任意売却だと住を売却した後にローンの残債があるため、売却条件は債権者にとってもかなり重要になってくるからだ。

また、手続き上のトラブルも少なくないため、任意売却物件を購入する際は、次の3点に注意が必要だ。

・競売の取り下げをしてもらう
・他に滞納がないか、確認する
・手付金を売却者に渡さない

任意売却物件に関する情報収集の方法は、専門サイトでの検索が主となるだろう。その他、自分が気になった不動産が偶然任意売却だったということもあるようだ。

首都圏と広島、大阪、名古屋、札幌に賃貸住宅を約250戸所有している埼玉県の田中宏貴さんは、まだ経験が浅かったころ、任意売却物件を購入して苦労した。