平成21年、22年に「土地を買っていたら」とても得するワケ

個人が所有不動産を売却する際には、売却(譲渡)益に対して譲渡所得税が課されます。その計算過程においては、不動産をどのように取得したのかという背景や、売却する理由などを考慮して、税金計算における特例規定が設けられています。今回は、税理士法人田尻会計の税理士・古沢暢子氏が「所有期間」に着目して、個人が不動産を売却した場合に受けられる特例規定を整理していきます。※各規程における税務上の「所有期間」とは、不動産を売却した年の1月1日現在までの経過年であり、売却時点までの経過年ではありません。以下の「所有期間」は全て税務上の所有期間によって判断することに注意してください。

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譲渡所得及び税率の特例計算は「所有期間」に着目!

①所有期間5年超で売却 

 

(イ)マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除

所有期間が5年超のマイホームを売却し、返済期間が10年以上の住宅ローンを利用して、新たにマイホームを購入した場合に受けられる特例です。

 

一定の要件を満たした場合、譲渡損失の金額を同年の給与所得や事業所得から控除することができ(損益通算)、控除しきれない金額は3年間繰り越すことができます。(繰越控除)

 

(ロ)住宅ローンが残っているマイホームを売った時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

所有期間5年超のマイホームを売却し、売却額が住宅ローンの残高よりも少ない場合に受けられる特例で、一定の要件を満たした場合、上記買換えの場合と同様に損益通算及び繰越控除の特例を受けられる規定です。

 

(ハ)平成21年及び22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円特別控除

個人が平成21年及び22年に取得した土地等で、所有期間が5年超のものを売却した場合には、譲渡所得から最高1,000万円を控除できる規定です。(居住用・事業用どちらにも適用可能)

 

平成20年のリーマンショック後に不動産市場を活性化する目的で創設された規定です。当時取得した土地等を現在売却すると売却益が出ることも多いと思われますので、確認を忘れないようにしましょう。

 

(ニ)低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除

個人が都市計画区域内にある所有期間5年超の低未利用土地等を、令和2年7月1日から令和4年12月31日までに500万円以下で売った場合には、譲渡所得から最高100万円を控除できる規定です。

 

近年、空き地や空き家が増えていることを背景に、土地の有効活用、地域活性化、所有者不明土地の発生予防等を目的として新設された規定です。

 

②所有期間10年超で売却 

(イ)居住用財産の軽減税率の特例(低率分離課税)

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に譲渡所得税率が軽減される特例です。

 

譲渡所得6,000万円以下部分:
譲渡所得×税率14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

譲渡所得6000万円超部分:
譲渡所得×税率20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 

(ロ)特定のマイホームを買い換えたときの特例

住まいを買い換えた場合、売却益に対する課税を、買換えたマイホームを将来売却する時まで繰延べられる規定です。売却益が非課税となる規定ではありません。

 

旧マイホームについて、所有期間が10年超かつ居住期間(実際に住んでいた期間)が通算して10年以上であることが要件となっています。
 

 

ポイント
売却額≦取得額 売却時には課税されない
売却額>取得額 売却額が取得額を超える金額について、20.315%の税率が課される

 

(ハ)事業用の資産の買換えをしたときの特例

所有期間が10年を超える国内の事業用の不動産を売却して、国内にある事業用の不動産を取得する場合に、買換えによる売却益の80%を将来に繰延べられる規定です。買換えの不動産の組み合わせや買換えの時期、事業の開始時期など細かい要件が定められています。

 

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税理士法人田尻会計 税理士

平成28年3月税理士登録 日本FP協会AFP 登録政治資金監査人

横浜国立大学教育学部卒業。一般企業の経理部を経て、平成15年税理士法人田尻会計入社。
法人及び個人のお客様の監査・決算業務とともに、現在は相続・事業承継業務を多く担当する。
毎月お客様を訪問し丁寧に話を聞くことで、適切なアドバイスができるよう心掛けている。

著者紹介

連載相続専門税理士が事例で解説!「相続・事業承継」の進め方

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