京急本線、都内14駅の20年後…有望な投資エリアはどこだ？

2020.10.20

人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのでしょうか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに検討していきます。今回紹介するのは、京急電鉄京急本線23区内の駅です。

次に1Ｋ・1DKの駅徒歩10分圏内の平均家賃をみていきます。沿線で最も家賃が高いのは、「泉岳寺」で10.88万円。山手線の最新駅でもある「高輪ゲートウェイ」に近く、今後、開発が進むに従い、家賃の上昇も予測されています。隣駅「品川」は9.56万円。その後、「立会川」で若干下回るも、「大森海岸」までは8～9万円台で推移。会社員の適正家賃からは予算オーバーとなるエリアとなります。その後「京急蒲田」までは7万円台が続き、東京都と神奈川県の際となる「雑色」「六郷土手」は6万円台となります。

［図表5］京急本線14駅の1K・1DKの平均家賃出所：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合
会調べ（10月18日時点）

賃貸物件の空家数*を見ていきます。駅周辺は賃貸物件が多いこともあり、空家数も多い傾向にありますが、特に「鮫洲」～「梅屋敷」は150件以上の空家が目立つエリアです。物件数も多いエリアで、沿線のなかでも特に物件間の競争が激しいエリアだといえます。空室リスクの高い地域なので、賃貸ニーズに応える物件選びが特に重要といえそうです。

＊青色系20件以下、緑～30件、黄緑～40件、黄～80件、薄橙～100件、濃橙～150件、赤150件～

［図表6］京急本線沿線の共同住宅の空き家の分布出所：地域経済分析システム（RESAS：リーサス）より作成

■京急本線沿線の中古マンション市場

京急本線沿線の中古マンションの取引状況や価格についてみていきます。

過去5年間、四半期ごとの中古マンションの取引件数の推移をみていくと、最も取引件数が多いのは「大森海岸」。JR「大森」からも至近の駅であることから、賃貸物件の多いエリアであり、取引数が多くなっています。次に多いのが「品川」。駅周辺はオフィス街ですが、徒歩10分を超えると賃貸物件が多くなります。交通利便性は都内でも指折りで「住みたい街」としても人気の街。中古物件の取引数も多くなっています。

一方で「北品川」から「鮫洲」は、中古マンションの取引は少なめ。「鮫洲」周辺は空家が多いエリアでもあるので、中古マンションの売買では特に注意が必要なエリアといえるでしょう。

［図表7］京急本線都内14駅中古マンションの取引件数四半期平均（5年間）出所：国土交通省「土地情報総合システム」より作成

1㎡当たりの価格が最も高いのは「泉岳寺」で、区内でも地価の高い港区だけあり、1平米当たり121万円。その後「品川」「北品川」も1平米当たり100万円超。その後、速達列車停車駅を中心に平米単価が高くなるエリアもありますが、都心を離れるにつれて下落していく傾向にあり、「京急蒲田」を過ぎた「雑色」「六郷土手」は平米単価60万円台。30㎡以下の単身者用物件であれば、2,000万円以下と、該当エリアではリーズナブル感を抱く水準です。物件力の見極めが重要ではありますが、初期費用を抑えたい人には有力な検討エリアになるでしょう。