投資用不動産の世界では、ホテルや商業系テナントビルが苦戦を余儀なくされるなか、住居用の不動産はコロナ禍でもより好調に推移しています。しかし、人口減少に伴う入居者ニーズの落ち込みによって、物件間の競争は激しくなります。これからの賃貸経営では競合物件との差別化が絶対条件なのです。本連載では、株式会社リブラン資産活用部の舘康之氏に、24時間楽器演奏可能な賃貸マンション「ミュージション」の強み、そして新しい試みについて伺っていきます。
快適な居住性と高い遮音性能を実現する賃貸マンション
「ミュージション」は、株式会社リブランが提供している賃貸マンションシリーズのブランド名です。24時間楽器演奏が可能*な優れた防音性能をもつことから、演奏家や作曲家など音楽関連業界のプロフェッショナルから、音楽大学の学生、愛好家などの間で、口コミなどを通して評判が広がり、高い知名度を誇っています。このような音楽に携わる人々の多くは富裕層であり、安定した収益を得られることができます。
＊建物によって異なる。また、ドラムなど一部の楽器には制限がある。
「楽器演奏が可能な防音性能がある」とうたっているマンションは他社にもあります。しかしそれらと比べてミュージションの特筆すべき点は、「優れた防音性能」「住まいとしての暮らしやすさ」、そして「適正な建築コスト」が高いレベルでバランスのとれていることにあります。
防音性能は、床スラブや隔壁のコンクリートを厚くしたり、開口部を減らしたりするだけで、ある程度は高めることができるでしょう。しかしそれでは住まいとしては暮らしにくく、建築コストも高騰します。結局、不動産投資の視点でみるとデメリットが大きくなってしまうのです。
ミュージションの高い防音性能は、そんな単純な考え方によるものではありません。
「私たちは、第1号物件となる『ミュージション川越』以来、20年間で計20棟を建ててきました。その過程で、設計や素材選定、施工など、さまざまなノウハウを蓄積し、それらを改良しながら高い遮音性能を実現しています」と株式会社リブラン資産活用部の舘康之氏はいいます。だからこそ、一般のマンションと変わらない明るく風通しがよい住宅でありながら、D-75から最高でD-85という、高度な遮音性能を可能にしているのです（関連記事：『ミュージションへの「入居希望者が尽きない」本当のワケ』）。
仲間が仲間を連れてくる「満室経営」
ノウハウによって実現される高度な遮音性だけが、ミュージションのすべてではありません。ほかの賃貸物件にはない特徴のひとつが、「ミュージションズクラブ」という入居者を中心としたコミュニティの運営です。いわば、建物というハードウェアと、コミュニティ運営というソフトウェアの両輪で成り立っているのがミュージションだといえるでしょう。
舘氏「ミュージションズクラブでは、セッションパーティやコンサートなど、さまざまな音楽関連イベントを実施しているほか、バーベキューやハイキングなど、音楽以外のイベントも実施しています。こうした活動を通じて、ときには異なるミュージションに住む入居者で新たにバンドを結成したり、音楽関連の仕事でのコラボレーションが生まれたりする事例が後を絶ちません。
賃貸マンションで入居者コミュニティを運営していること自体、珍しいことですが、ミュージションズクラブは、物件のオーナーも参加したり、音楽好きであれば入居者以外でも加入できたりなど、一線を画す存在です。単なる入居者のための連絡・交流組織ではなく、音楽を愛する人たちのためのコミュニティを形成することで、非入居者は自然と入居予備軍になるというメリットがあります」
既に入居している人たちも「ミュージションというコミュニティに所属している」という感覚を抱くことから、たとえば結婚を機により広いミュージションに引越しを希望するというような、帰属意識の醸成にも貢献しているといいます。
周辺相場より3割高い賃料で、入居率100％を実現
高い遮音性能を持ちながら暮らしやすい建物への評価、強い帰属意識が生まれるコミュニティ運営などにより、ミュージションは、供給住戸数よりも入居希望者数のほうが圧倒的に多い状態が続いています。入居希望者に対応するため、株式会社リブランではウェイティングリストを作っていますが、現在の登録数は500組以上もあるといいます。まさに「行列のできる賃貸マンション」といえるでしょう。
舘氏「2020年に竣工した最新の『ミュージション川崎宮本町』では、36戸を3期にわけて入居者募集しましたが、1期（12戸）は3時間、2期（10戸）に至ってはわずか10分で満室になりました」
2020年9月末時点の直近データを見ると、ミュージション20棟の入居率は100％。全529戸（分譲含む）のすべてが満室で、空室は1戸も生じていないといいます。しかも特筆すべきは、ミュージションの賃料は、周辺相場と比べて平均して3割程度、高く設定しているという点です。
オーナー視点でいうなら「高い賃料を設定できて、しかも空室になりにくい……。これは理想のマンションだ」と考えるでしょう。しかし、これまでのミュージションにウィークポイントがないわけではありませんでした。そのウィークポイントとはなにか、さらに、それを克服するために新たに打ち出したソリューションについて、次回、解説します。
