一部、人口減が予測されるエリアも

■将来人口と災害リスク

不動産投資において、人口は重要なファクターとなりますが、日本は現在、人口減少期で東京も例外ではありません。今後、不動産投資において、エリア選定がより重要になります。

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西東京市では、2030年に人口増加率－0.05％、2040年に－0.88％となると予測。人口減を記録するといわれていますが、その減少幅は緩やかです。また黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析で「保谷」周辺をみてみると、駅近から駅南東側のエリアでは安定的な人口増加を示す黄緑～緑を占めますが、駅南西のエリアでは人口減少の青系色が広がります。今後の不動産経営において、安心材料も不安材料も混在するエリアといえそうです（図表8）。

［図表8］2015年～2040年「保谷」エリアの人口増減率 出所：地域経済分析システム、国土交通省「メッシュ別将来人口推計（平成30年推計）」

さらに不動産経営において気になるのが、災害リスクです。東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」では、東京の地盤を12種類に分類し、地震の際にどのような被害が出るのかを町丁別に評価していますが、保谷周辺は地盤が安定している「台地」に分類され、総合評価も一部「3」のエリアもありますが、おおむね「1～2」と、地震リスクの低いエリアだといえそうです（図表9）。

［図表9］「保谷」周辺の地震リスク 出所：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」より
※地震に対するリスクを1～5の5段階で評価。数字が小さいほどリスクも小さくなる

また西東京市のハザードマップをみてみると、駅南口エリアの「かえで通り」沿いや、駅北口エリアの白子川沿いなどに、大雨の際に浸水リスクが認められます。

■まとめ

都内でも有数のターミナル駅である「池袋」から20分強の「保谷」。西東京市と練馬区の境に位置し、西東京市の拠点のひとつに位置づけられています。

中古マンション価格は東京都平均と比較してかなりリーズナブルで、初期費用を抑えた不動産投資がかなう可能性があります。

人口減がはじまると予測されていますが、そのスピードは緩やか。ファミリー層からの支持が厚いエリアですが、「池袋」から30分圏、また都心へのアクセスも良好であることから、今後も若手の会社員を中心にニーズが見込まれるエリアだといえそうです。

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