住宅密集で地震リスクが高い…さらに洪水リスクも

■将来人口と災害リスク

不動産投資において、人口は重要なファクターとなりますが、日本は現在、人口減少期で東京も例外ではありません。今後、不動産投資において、エリア選定がより重要になります。

中野区は東京のなかでも人口減少が予想されている区です。黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析で中野坂上エリアをみていくと、人口減少を示す青系色が目立ちます。単身者が多く定着率も低いという地域性から、人口減少が進むと予測。今後、入居者ニーズを捉える物件選びが重要になるエリアといえるでしょう（図表8）。

［図表8］2015年～2040年「中野坂上」エリアの人口増減率 出所：地域経済分析システム、国土交通省「メッシュ別将来人口推計（平成30年推計）」

さらに不動産経営において気になるのが、災害リスクです。地名に「坂上」とあり、どこか地震に強そうなイメージを受けますが、実際はどうなのでしょうか。東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」では、東京の地盤を12種類に分類し、地震の際にどのような被害が出るのかを町丁別に評価していますが、中野坂上周辺では「建物倒壊危険度」は2～3、「火災危険度」は3～4、総合評価でも3～4と、地震リスクは高めという評価です（図表9）。

［図表9］「中野坂上」周辺の地震リスク 出所：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」より
※地震に対するリスクを1～5の5段階で評価。数字が小さいほどリスクも小さくなる

特に地震リスクが高いと評価された「本町2丁目」は、中野坂上交差点の南西の一角。高層ビルの裏手は細い路地が張り巡らされ、木造住宅が密集。地震の際は建物の倒壊、火災の延焼の危険性が高いエリアです。

また中野区の洪水ハザードマップを確認すると、エリアの南端を流れる神田川沿いは、河川が氾濫した際、2～3mの浸水の怖れがあります。

■まとめ

新宿から至近の中野坂上は、業務地域としても注目されているエリアですが、高い交通利便性から、特に現役単身者層から支持される街です。賃貸率も高く、ターゲットを狙った不動産投資が行いやすいエリアといえるでしょう。

一方で、単身者比重、流動性が高い地域性から、今後、人口減少が想定され、ターゲットニーズにあった賃貸経営がより求められる地域といえます。

また、木造住宅が密集していることから地震リスクが高く、神田川沿いは洪水リスクも無視できません。災害リスクが許容できるか、より見極めが重要なエリアといえるでしょう。