顕著な人口増加も、エリア隣接地域で人口減を予測

最後に不動産投資において、重要なファクターとなる、将来人口の予測をみていきます。日本では、人口減少のトレンドに入っていますが、東京においても例外ではありません。そのようななか豊島区では、2015年の総人口を100としたとき、2030年には101.0、2040年は101.5、2045年には100.9と国立社会保障・人口問題研究所は予測。

また黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析（図表7）で「池袋」周辺をみていくと、駅周辺は人口増加を示す暖色系の色が広がっています。一方、駅北側や、駅西側のエリア、「要町」駅周辺のエリアでは、人口減少を示す青色系の色が目立ちます。駅から離れると単身者ニーズも小さくなる傾向にあるので、ターゲットを見据えた物件選びがより重要になるエリアだといえるでしょう。

［図表7］2015年～2040年「竹ノ塚」エリアの人口増減率 出所：RESASより作成

消滅可能性都市にあげられた豊島区の中心である池袋ですが、そのイメージを払拭しようとする行政の素早い対応で、近年、ファミリー層の増加が目立っています。また不動産投資においてメインターゲットになりやすい単身者層からも、その利便性から高い支持を集めているエリアです。

実際、不動産の取引価格や取引数からも、現在の人気は明らかで、また今後の人口増加も顕著と予測されているので、不動産オーナーにとっては有力な投資候補となりえるエリアだといえます。ただ駅北側や西口の駅から離れたエリアでは、人口減の予測も出ているので、エリアや物件の選定には、十分な分析と検討が必要です。

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